Archive for juillet, 2013

A Paris et en Ile-de-France, les prix résistent malgré le nombre limité de ventes immobilières

A Paris et en Ile-de-France, les prix résistent malgré le nombre limité de ventes immobilières

A Paris et en Ile-de-France, le nombre de transactions immobilières est limité alors que les prix franciliens restent stables sur la période de mars à mai 2013, d’après les chiffres des Notaires de Paris-Ile-de-France. La stabilité des prix est une caractéristique du marché immobilier francilien.

Prix médian au m² à Paris : 8240 euros

A Paris, les prix au mètre carré restent dans l’ensemble élevés : 8 240 €, soit 20 € à peine de différence par rapport au trimestre dernier (8 260 €).

Concernant l’Ile-de-France, le prix au m² moyen avoisine 4 360 € en Petite Couronne (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne et Seine-Saint-Denis) et 3 070 € en Grande Couronne (Seine et Marne, Yvelines, Essonne, Val d’Oise), très éloignée de Paris. Des disparités existent malgré tout entre ces départements. Par exemple, les Yvelines affichent un prix au m² le plus élevé de Grande Couronne : 3 830 €, soit 1 100 € de plus que ses voisins (Seine-et-Marne et Essonne).

Volumes en net repli

Le nombre de logements anciens en Ile-de-France vendus entre mars et mai 2013 a augmenté de 13 % mais cette hausse remarquée dans l’ensemble des départements reste « occasionnelle ». La période de février à mai 2012 fut de très faible activité, en comparaison au très bon mois de janvier 2012, avec un nombre de ventes record enregistré. Tout cela juste avant l’entrée en vigueur de la réforme sur l’imposition des plus-values immobilières.

Si l’on compare les volumes de mars à mai 2013 avec ceux de mars à mai 2011, on constate un repli de 15 %. Et, si l’on fait un rapprochement avec la moyenne du nombre de ventes réalisées de mars à mai, années de référence, (1999 à 2007), les volumes chutent même de 18%.

Dans le département des Yvelines, cette tendance est encore plus flagrante en raison de son prix au mètre carré le plus élevé de Grande Couronne. Le nombre de vente y a plongé de 24% par rapport à 2011 et n’a progressé que de 8% comparé à 2012.

La progression est également faible dans la capitale (+ 8%) entre mars-mai 2013 et la même période en 2012.

Reprise au dernier trimestre 2013 ?

L’annonce de la nouvelle réforme de la fiscalité des plus-values immobilières doit prendre effet en septembre 2013 et celle de l’augmentation des plafonds des droits de mutation au profit des départements qui doit intervenir à compter de janvier 2014, « pourraient influencer de manière sensible le marché immobilier et entraîner un regain d’activité au dernier trimestre 2013 ».

Cf. Article « Réformes et nouvelles mesures pour les résidences secondaires »

Réformes et nouvelles mesures pour les résidences secondaires

Réformes et nouvelles mesures pour les résidences secondaires

Attendu pour 2014, la réforme du régime d’imposition des plus values immobilière sur les résidences secondaires, prendra effet en janvier 2013. Dès septembre, un abattement exceptionnel de 25% s’appliquera sur toutes les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et 31 août 2014. La durée minimale de détention d’une résidence secondaire, au terme de laquelle elle est exonérée d’impôts au moment de sa vente, sera aussi abaissée à 22 ans contre 30 ans à l’heure actuelle.

Les objectifs de cette réforme

Présenté par le ministre du Budget Bernard Cazeneuve au Sénat, la réforme du régime d’imposition des plus values immobilières sur les résidences « autres que la résidence principale des contribuables et les logements mis en location » a pour principal objectif de fluidifier le marché de l’immobilier. Le ministre a en effet souligné que « le régime d’abattement fiscal mis en place en 2011 incitait les propriétaires d’immeubles à garder leur bien longtemps, là où dans la crise on a au contraire besoin d’avoir un marché fluide ».

Avec cette réforme, il est aussi question de soutenir l’activité du secteur des travaux dans les logements et de favoriser une baisse des prix favorable aux accédants à la propriété et aux locataires. « Pour favoriser les constructions de logements, pour fluidifier le marché, pour faire en sorte que ceux qui ont le souhait d’accéder à la propriété ou qui ont vocation à être locataires de logements puissent le faire dans des conditions financières qui n’obèrent pas leur pouvoir d’achat, nous avons décidé de modifier le régime applicable aux plus-values immobilières », a rappelé devant les sénateurs Bernard Cazeneuve.

 

Des réactions mitigées

L’annonce des différentes mesures n’a pas fait l’unanimité. Bien que tous les professionnels de l’immobilier soient bien sûr favorables à une reprise du marché, cette réforme est accueillie avec une certaine méfiance. Un professionnel du secteur s’exprime sur le sujet « On lève un coin du voile » mais ajoute «  on ignore encore quelles seront les modalités d’application du dispositif aboutissant à une exonération d’impôt au bout de 22 ans. L’abattement sera-t-il linéaire ou pas ? ».

« Le marché a besoin de simplicité, de visibilité et de stabilité et aujourd’hui, plus personne ne s’y retrouve. Enfin, l’annonce d’un dispositif plus favorable entrant en vigueur le premier septembre a pour effet de paralyser les transactions jusqu’à cette date » affirme-t-il. Des mesures qui doivent donc encore faire leurs preuves.

Compromis et promesse de vente, quelles différences ?

Compromis et promesse de vente, quelles différences ?

Une fois le bien rêvé trouvé, il est temps de devenir propriétaire. Mais avant cela, il faut signer le compromis ou promesse de vente. Ce sont les deux formes que peuvent prendre l’avant-contrat qui est le premier document officiel à signer. Ils comportent cependant certaines différences que tout futur acquéreur doit connaitre.

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Ces deux actes ont tout deux pour objectif de prévoir ce que contiendra l’acte définitif avec le maximum de précisions. Les éléments qui doivent figurer dans un compromis ou une promesse de vente sont donc les mêmes.

Dans les deux cas :

- L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de sept jours.

- La vente peut être soumise à une ou plusieurs conditions suspensives

- L’acquéreur verse une somme au vendeur lors de la signature

La différence entre le compromis et la promesse réside dans les engagements de chacun. En signant un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur sont engagés de manière ferme et définitive, alors qu’avec la promesse de vente, seul le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur potentiel.

La promesse de vente

La promesse de vente n’engage que le vendeur auprès du futur acquéreur. En signant cette promesse de vente, le vendeur s’engage en effet a céder à l’acheteur son bien au prix déterminé.
Il lui donne en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement 2 à 3 mois).
Durant cette période, le vendeur ne peut renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur.

Du coté de l’acheteur, il bénéficie d’un délai pour décider s’il souhaite acheter ou non. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation d’environ 10 % du prix de vente. Dans le cas où la vente se confirme, ce montant s’imputera sur la somme à régler.
Mais s’il renonce ou ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire au titre de dédommagement.

Le compromis de vente

Le compromis de vente, quant à lui, est un engagement ferme et définitif pour les deux parties. Elles s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé conjoitement. Juridiquement, le compromis vaut vente.

Dans le cas où l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s’accompagne généralement du versement par l’acquéreur d’une somme appelée dépôt de garantie, d’environ 5% à 10 % du prix de vente. Elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte d’achat chez le notaire.

Avec  le compromis de vente, passé le délai de réflexion, l’acquéreur ne peut plus faire marche arrière, il doit acheter.

Le projet de loi Duflot

Le projet de loi Duflot

Mercredi 26 juin, la ministre du Logement Cécile Duflot, a présenté en Conseil des Ministres puis devant la presse, son projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Contenir les hausses de prix excessives ou encore simplifier la vie des propriétaires et des locataires sont les principaux objectifs énoncés.

Les principales mesures 

Ce projet de loi vise à encadrer les loyers afin de contrer la hausse de ces derniers dans certaines régions. En effet, le préfet de département peut désormais prendre chaque année un arrêté qui fixe pour chaque catégorie de logement et par quartier, des indicateurs de loyers. Ceux–ci ne pourront excéder un prix de 20 % au-dessus du loyer médian de référence. Seront concernées par ce nouveau dispositif, les zones dites « tendues » (en tout 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants).

L’autre objectif important de ce projet de loi est l’instauration d’une garantie universelle des loyers destinée à rassurer les propriétaires et à les encourager à louer leur bien. Son entrée en vigueur doit intervenir au plus tard le 1er janvier 2016. Son financement se fera à parts égales entre le propriétaire et le locataire. Afin de gérer cette nouvelle garantie, sera créé un nouvel établissement public, l’Agence de la Garantie Universelle des Loyers.

« Ce projet de loi va mettre, dans une situation de crise importante du logement, de la régulation, ce qui est nécessaire », a déclaré à la sortie du Conseil, la Ministre du Logement Cécile Duflot.

Encadrement des agences immobilières à la location et des syndicts

Avec ce projet de loi, la Ministre du Logement souhaite lutter contre « les pratiques abusives » et « aider les Français à accéder au logement dans de bonnes conditions ».

Pour cela, certaines mesures présentées visent directement les agences immobilières. En effet, cette réforme veut mettre fin, entre autre, au payement systématique d’un mois de loyer par les locataires ayant recours à une agence immobilière. Plutôt que de faire payer un mois de loyer, les frais devraient se limiter « aux prestations dont le locataire bénéficie réellement »: la réalisation de l’état des lieux et la rédaction du bail. Le montant de ces frais sera plafonné par décret, « de façon à garantir qu’il correspond au coût réel des prestations et à limiter les abus ». Les autres services sont à la charge du bailleur. Concernant les honoraires, dans un souci de transparence, les agents immobiliers devront les justifier.

Avec ce nouveau projet de loi, il est aussi prévu de limiter les prestations que les syndics de copropriété pourront facturer en supplément de leur forfait de base. Sera alors déterminer une liste des prestations qui peuvent faire l’objet d’un tarification supplémentaire. « Toutes les autres prestations seront incluses dans le forfait annuel » affirme la ministre.

Est aussi demandé au syndic de créer un compte bancaire propre pour les copropriétés afin d’établir «plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds». L’idée est aussi de faciliter la mise en concurrence entre les différents acteurs du marché en cas de non renouvellement du contrat.

Enfin, les vendeurs de liste devront détenir un mandat exclusif sur les biens figurant sur les listes qu’ils vendent, afin d’éviter que leurs clients ne se voient proposer que des logements en réalité déjà loués.