Actualité du marché immobilier

Les prix de l’immobilier parisien battent des records  !

Les prix de l’immobilier parisien battent des records !

En Juin, les prix de l’immobilier Parisien pourraient approcher 8.700 euros du mètre carré, soit 240 euros de plus que le dernier record de prix, datant de 2012. En 1 an, les prix ont augmenté de 7 %. Alors que les taux d’intérêts sont toujours très bas, les prix de l’immobilier, eux, ont tendance à augmenter partout en France et plus particulièrement dans la capitale, c’est ce que révèle une étude réalisée par les Notaires et publiée début mai 2017. Fin février, le prix au m² des appartements de la Capitale était de 8.430 euros, une hausse de 5,2 % en 1 an. À noter que c’est dans le IVème arrondissement que les prix au mètre carré ont le plus augmenté avec une hausse de 11,9 % et dans le XIIIème que cette hausse a été la plus faible, 1,1 %.
Cette hausse des prix devrait s’accentuer si on en croit les avants contrats signés par les notaires d’Ile de France, le prix au m² pourrait atteindre un niveau historique en s’élevant à 8.700 euros. Le dernier record datait de 2012 avec des prix atteignant 8.460 euros par mètre carré. A cette époque, les taux d’intérêts des crédits immobiliers étaient supérieurs de 2% aux taux actuels. En dépit des prix actuels, le marché de l’immobilier Parisien continuera d’être dynamique tant que les taux d’intérêts resterons attractifs. On explique cette flambée des prix par l’offre toujours plus inférieure que la demande, ainsi que la pénurie de logement que connait Paris depuis plusieurs années. Pour ce qui est de la Banlieue Parisienne, toujours selon les données des notaires issues des promesses de vente, la progression des prix resterait plus modérée avec une hausse annuelle de moins de 3 % en petite et grande couronne.

Le point sur le marché immobilier !

Le point sur le marché immobilier !

Les baisses d’activités imprévisibles, un marché volatile, les agents immobiliers, depuis quelques années, avaient le « blues ». Heureusement, certains éléments macro-économiques révèlent des signes de reprise.

Menacés (comme d’autres professions) par le numérique ; inquiets de la montée en puissance des réseaux de mandataires ; de plus en plus contraints par la Loi ; trop de contrôles alors que les non-professionnels ne le sont pas ; les agents immobiliers voient en outre les prix continuer de baisser, sauf sur certains marchés locaux.

Des taux d’intérêts toujours très bas

Le marché retrouve petit à petit un dynamisme grâce à la baisse continue et durable des taux d’intérêts. En moyenne, les taux proposés ont atteint des niveaux extrêmement bas (1,56% sur 10 ans, 1,80% sur 15 ans et 2% sur 20ans). Cette baisse des taux suscite une hausse considérable du pouvoir d’achat des acquéreurs, et permet à de plus nombreux ménages solvables, de devenir propriétaire.
Avec un taux de 2%, un remboursement de 1000€ par mois sur 20 ans donne accès à une somme totale de 191.600€, soit 9% de plus qu’il y a un an.

Des dispositifs d’états qui dynamisent le secteur

La Loi Pinel, qui s’applique aux investissements faits dans des immeubles neufs vient d’être prolongé d’un an. Ce dispositif permet une réduction d’impôt de 12% du prix d’achat pour un engagement de 6ans, de 18% pour 9ans et de 21% pour 12ans.
En 2015, le dispositif a permis de « rebooster » les ventes de logements locatifs neufs auprès des ménages investisseurs (+44% par rapport à 2014). Une vente sur deux à bénéficié de cette Loi soit 50 000 ventes.

La construction de 750 000 logements aurait été financé grâce à ce dispositif. Même si les agents immobiliers n’en bénéficient pas directement, il traduit une bonne santé du secteur de la construction.

Le prêt à taux zéro (PTZ), en 2016 a séduit trois fois plus d’acquéreurs qu’en 2015. Le fait qu’il puisse financer jusqu’à 40% du montant de l’achat (contre 26% auparavant) et son extension à l’immobilier ancien a permis de doubler le nombre de personnes éligibles.

Les prix continuent de baisser, même si cette baisse est limitée

Les tarifs de petite surface à Paris continuent d’augmenter (+0,7%), cette hausse traduit le retour des primo-accédants contrairement aux appartements familiaux de plus grande surface, qui sont en baisse.

Les investisseurs, malgré l’encadrement des loyers à Paris, restent attirés par des placements perçus comme « sûrs » et plus rentables que les investissements dit « traditionnels » de type Livret A, Assurance-vie etc.…

Cette baisse peut réduire la commission touchée par les agents immobiliers, mais peut aussi inciter des acheteurs à faire le grand saut et encourager des vendeurs à vendre vite pour ne pas subir les prochaines baisses.

Cela permet de créer plus de volume et du coup un surcroît d’activité et donc des commissions d’agence.

Un contexte macro-économique qui pousse à l’optimisme

La fédération française du bâtiment affirme que la reprise de la construction permettra un gain de 0,2% du PIB cette année, soit environ 20% de la croissance française !

L’immobilier est clairement un levier d’emploi et de croissance pour le gouvernement, à quelques mois des élections…

Les candidats à la Primaire de la Droite et du Centre promettent l’abrogation ou la modification de la Loi Alur et de l’encadrement des loyers. A Gauche, les candidats promettent le maintien des aides personnalisées au logement, en parallèle à l’instauration d’un revenu universel, soit des baisses drastiques des prix d’achat de logements sociaux (de 50 à 70%).

Le Crédit Foncier, a dévoilé parallèlement une étude portant sur les sept dernières élections présidentielles : l’année de l’élection marque généralement une baisse des transactions (environ 3,8%), pour augmenter l’année précédente (environ 4,6%) et l’année suivante (de 2,3%).

Le métier se professionnalise

Les agences immobilières disposent aujourd’hui d’outils bien plus puissants qu’auparavant. Les outils d’estimation des prix bénéficient désormais de toutes dernières technologies, comme par exemple d’analyse des « big data » immobilières, pour offrir des estimations toujours plus justes.

Des outils destinés aux agents immobiliers (site meilleursagents.com) propose une palette complète d’outils qui aident les agents immobiliers à mieux vendre et à se mettre en avant auprès des futurs vendeurs : pré-estimation d’un bien en ligne, mise en avant de l’agence grâce à une vitrine digitale, affichage des annonces etc.…

Parallèlement, l’accentuation des contraintes réglementaires contribue à revaloriser le métier de l’agent immobilier : le vendeur doit désormais fournir à l’acheteur potentiel une grande masse d’informations. Alors que le particulier éprouve énormément de difficultés à rassembler ces informations. L’agent immobilier est légitime pour fournir ces documents.

La conjonction de ces bonnes nouvelles doit donner de l’espoir et du baume au cœur aux agents immobilier.

Le métier d’agent immobilier révolutionné par Facebook ?

Le métier d’agent immobilier révolutionné par Facebook ?

Près d’1,7 milliards d’interlocuteurs potentiels sont inscrits sur Facebook. Les échanges étant facilités, pourquoi ne pas y faire d’affaire directement ?

Les agents immobiliers 2.0 soutiennent cette nouvelle façon de faire grâce à la popularité du réseau social.

Facebook est un outil de communication d’une efficacité redoutable. Imagée, postée, likée, taguée, partagée une annonce ainsi relayée instantanément par les utilisateurs eux-mêmes vise le mille, à moindre frais.

Les agences « physique » traditionnelles en palissent d’avance. Elles tentent malgré tout, ces nouveaux modes de production et de consommation de l’information. Mais à quel prix ? Est-il bien raisonnable de plomber son chiffre d’affaires en investissant des sommes considérables en publicités, aussi ciblées soient-elles, alors que les groupes de ventes entre particuliers connectés explosent ?

Révolution Méthodologique

Selon certains directeurs d’agences, adeptes des réseaux sociaux pour la diffusion de leurs produits et de la prospection client, « le marché de l’immobilier a tout à gagner de cette nouvelle conjoncture économique. » Car si l’accessibilité en ligne d’une offre haute en couleur est devenu un jeu d’enfant, naviguer seul dans les eaux vives du web, le client risque vite de se trouver submergé par la quantité d’informations à évaluer. Comme le soulignent des chasseurs immobiliers, la recherche est une aventure semée d’embûches. En solitaire elle peut se révéler longue et coûteuse pour l’acheteur comme pour le vendeur.

Notre travail consiste à entendre réellement les besoins du client, en allant parfois au delà de ses attentes initiales. Il est en demande d’une relation privilégiée avec une personne qui s’occupera de son projet jusqu’à la signature de l’acte de vente.

Au centre de la révolution digitale, la fonction d’agent immobilier serait donc loin d’imploser. A l’inverse des tendances à la techno-(in)dépendance, il semblerait que les rapports humains et le partage puissent encore faire la différence sur un marché ultra concurrentiel, d’où il est difficile de se démarquer. Pourvus de moyen tel que des groupes sur Facebook, le mandataire peut aujourd’hui endosser avec joie son rôle de délégué intime des désirs de ses clients. En contrepartie du temps investi dans cette relation, il bénéficie d’un accès privilégié à des offres « off market », garantissant ainsi l’exécution d’un service exclusif rapide et confidentiel.

Vendre vite et bien. Raccourcir les délais de transactions tout en les multipliant. Sous l’emprise des réseaux sociaux, le rêve de tous professionnels de l’immobilier n’a jamais été aussi près de se réaliser. L’intérêt des outils numériques n’est pas de faire le travail des agents à leur place mais de leur être utiles.

Le nouveau prêt à taux zéro, une bonne nouvelle pour les jeunes ménages

Le nouveau prêt à taux zéro, une bonne nouvelle pour les jeunes ménages

Le prêt à taux zéro (PTZ) permettra désormais de financer jusqu’à 40% de l’achat d’un logement neuf, contre 18 à 26% aujourd’hui, doit annoncer le ministère du Logement le 9 novembre prochain. Il devrait bénéficier à deux fois plus de ménages qu’aujourd’hui.

De nouveaux plafonds de revenus ont été définis : pour y être éligible, un couple avec deux enfants pourra désormais gagner jusqu’à 74.000 euros annuels en zone A, la plus « tendue » (Paris et Côte d’Azur notamment), contre 72.000 euros à l’heure actuelle, et 48.000 euros contre 44.000 euros aujourd’hui, en zone C, la plus « détendue » (communes rurales).

Pour un célibataire, les revenus annuels ne devront pas dépasser 37.000 euros contre 36.000 aujourd’hui en zone A, 24.000 euros contre 22.000 à l’heure actuelle en zone C.

Le nouveau PTZ donnera la possibilité aux ménages de commencer à rembourser ce prêt au bout de 5 ans, 10 ans ou 15 ans selon leurs revenus et il permettra en outre d’allonger la durée du prêt si nécessaire, sur 20 ans minimum, pour réduire le montant de leurs mensualités de remboursement, selon l’entourage de la ministre.

De son côté, le prêt à taux zéro dans l’ancien sous conditions de travaux, actuellement réservé à 6.000 communes rurales, sera élargi à l’ensemble du territoire. Pour y être éligibles, les opérations d’acquisition devront, comme aujourd’hui, comporter 25% de travaux.

La réintroduction du PTZ dans Paris permettra également d’absorber les frais de notaires et de réduire les dépenses des primo-accédants souhaitant acheter un logement ancien. Une vraie chance avec l’augmentation récente des droits de mutation qui sont passés de 3,8 % à 4,5 % à Paris.

Rendez-vous le 9 novembre prochain…

Rejet du projet de Tour Triangle dans le 15ème arrondissement

Rejet du projet de Tour Triangle dans le 15ème arrondissement

Le Conseil de Paris rejette le projet de construction d’une tour de 180m de
haut dans le XVème

Avec 83 voix contre 78, le Conseil de Paris s’oppose à la construction d’un
immeuble de bureau du côté de la Porte de Versailles. Le maire de Paris,
Anne Hidalgo  a saisi le tribunal administratif afin de faire déclarer le
vote nul.

La droite ne soutient plus ce projet très controversé, estimant qu’il a
changé et ne s’inscrit plus dans une démarche de « rénovation du Parc des
Expositions », enfin, d’autres éléments moteurs du projet ont eux aussi
disparus (pépinière d’entreprises, centre de congrès et hôtel). Les
écologistes n’ont pas non plus apporté leur soutien à ce projet.
Le tribunal a reconnu l’irrégularité du vote, il semblerait que certains
élus n’aient pas respecté le secret de leur bulletin au moment du vote.
Anne Hidalgo a néanmoins fait savoir qu’elle restait déterminée.
Depuis 2008, année de sa présentation, le projet est particulièrement
controversé. Financée par Unibail-Rodamco, la Tour Triangle ne verra pour
l’instant pas le jour.

Investir dans un parking reste un bon placement !

Investir dans un parking reste un bon placement !

Louer un parking ou un box fermé à quelqu’un, c’est l’opportunité de s’offrir une belle rentabilité. Une difficulté principale subsiste. Il s’agit essentiellement de ne pas surpayer l’emplacement et donc de se livrer à une solide étude de marché.

Le parking, un investissement simple mais rentable
C’est l’un des seul placement épargné par les contraintes de la loi Alur. Investir dans un parking ou box fermé pour le louer est simple, pratique et fructueux. Ce bien atypique permet de dégager une rentabilité de 8 à 9%. Il permet au propriétaire d’échapper à de nombreux désagréments observés dans la location traditionnelle.  En effet, un parking ne se dégrade pas et ne nécessite donc peu, voire pas d’entretien. De plus, les charges sont très faibles et les préavis n’excèdent pas un mois. En outre, les loyers ne sont pas plafonnés et les candidats à la location sont nombreux, surtout dans Paris où les immeubles ont rarement ce genre de prestations. Contrariés par les PV, la fourrière à répétition et la suppression des places de stationnement aérien, les acquéreurs potentiels sont prêts a payer en moyenne entre 50 et 200 €  par mois pour mettre leur véhicule à l’abri.

Devenir acquéreur, certes, mais sous certaines conditions et avec des précautions
Il existe bien, quelques inconvénients pour ce type d’investissement. Les frais de notaire sont élevés compte tenu du montant de l’acquisition et tout dépend de la fiscalité locale (taxe foncière). Cependant, les loyers encaissés bénéficient d’un régime micro-foncier. En somme, l’investisseur ne doit déclarer que 70% des revenus qu’il perçoit. Toutefois quelques précautions s’imposent. Il faut éviter les quartiers riches où il y a des constructions neuves qui comportent, quasiment toutes, des places de parkings. Il faut aussi vérifier  que le parking ou le box repéré ne se trouve pas à proximité d’un parking municipal. Enfin, l’acquéreur potentiel doit bien identifier la nature du produit afin de l’évaluer soigneusement. En effet, il s’agit de distinguer le parking et le box fermé qui sont deux produits différents, avec des investissements pouvant aller du simple au double. Un box fermé peut entreposer des motos, vélos, planches à voiles, en plus d’un véhicule c’est une annexe au logement. Alors que le parking ne désigne qu’un emplacement pour stationner son véhicule, il n’est pas un espace «  clos ».

Les taux dégringolent : renégociez votre crédit immobilier !

Les taux dégringolent : renégociez votre crédit immobilier !

C’est un contexte idyllique pour les emprunteurs qui se profil à l’horizon. Les taux d’intérêts, au plus bas, entraînent l’augmentation fulgurante des rachats de crédits immobiliers.

C’est le moment de renégocier !

 Après une légère hausse durant la fin de l’année dernière, les taux d’intérêts n’ont cessé de décroître ces dernières semaines, pour atteindre un nouveau point bas historique. Pour une période de vingt ans, les taux flirtent désormais autour de 3,15%. Et, encore plus attractifs, pour 15 ans, ils oscillent vers 2,85%.

 Dans cet environnement, idéal pour les emprunteurs, c’est le moment parfait pour négocier un ancien crédit immobilier. Les propriétaires en profitent, même si peu parviennent à obtenir un geste commercial de leurs banquiers. Les demandes de rachats de crédits par une banque concurrente augmentent donc considérablement. Alors qu’ils ne symbolisaient que 10% du total de la distribution de crédits immobilier en janvier dernier, les dossiers de rachats représentent aujourd’hui 20 % de ce chiffre.

Se lancer, certes, mais sous certaines conditions !

 Avant de se lancer, il est important de s’assurer de l’exactitude de ses calculs. Tout d’abord, il faut s’acquitter des éventuelles indemnités de remboursement anticipé de l’ancien crédit, puis il s’agit de payer des frais de garantie et de dossier.

 Pour rendre cette opération fructueuse, il faut combiner deux des trois facteurs suivants. Premièrement, l’écart entre l’ancien et le nouveau taux doit être au minimum de 1%. Deuxièmement, il ne faut pas avoir dépassé la moitié de la durée de l’emprunt pour effectuer le rachat. Et enfin, le capital restant doit être supérieur à 50.000 €. Bonne négociation !

Les prix augmentent dans l’immobilier ancien

Les prix augmentent dans l’immobilier ancien

 

Dans un contexte maussade, les prix font preuve d’une forte ténacité en Île-de-France. Les premiers indicateurs d’Avril 2014 pour le deuxième trimestre dévoilent que les perspectives d’activité ne devraient pas s’orienter vers une reprise significative des ventes. Une note de conjoncture des notaires d’Ile-de-France publiée le 27 mai dernier, révèle que le prix au mètre carré des appartements anciens a augmenté de 0,6 % au premier trimestre de 2014. Il s’établit ainsi à 8160 euros dans la capitale.

UN MOUVEMENT PONCTUEL

Cette évolution des prix ne perdurerait pas selon les avant-contrats de vente en Ile-de-France et le prix de l’immobilier ancien va retomber à 8100 euros dans les prochains mois.

« Le marché reste défini par un niveau d’activité faible. En effet, vendeurs et acquéreurs peinent à s’accorder, et l’offre et la demande se rejoignent difficilement.», constatent les notaires d’Ile-de-France. Cependant les volumes de ventes ont légèrement progressé.Environ 35 500 logements ont été vendus dans la région durant le premier trimestre 2014, soit 3 % de plus qu’à la même période en 2013. Une amélioration qui se manifeste uniquement par la progression de l’ancien, tandis que le neuf connaît une forte baisse.

UNE REPRISE CONTRASTÉE

La reprise des ventes de logements dans l’ancien a été particulièrement marquante entre le premier trimestre 2013 et celui de 2014 où le marché a connu une hausse de 9%. Cette évolution positive concerne aussi bien le marché des appartements que celui des maisons. Or, il faut se placer dans le contexte actuel, si une progression est discernable, on est encore loin des niveaux attendus dans la région.d’Ile-de-France.

Effectivement, il manque 2 500 ventes pour retrouver le niveau d’un premier trimestre moyen de ces dix dernières années, élevé à 33 700 ventes. Un autre facteur nuisible persiste, l’activité reste inférieure de 16 % à celle des périodes de forte activité du marché immobilier.

Paris, c’est le moment d’investir dans le luxe !

Paris, c’est le moment d’investir dans le luxe !

À Paris en 2013, les stocks de biens immobiliers de luxe à vendre ont augmenté. Cette croissance a engendré une baisse des prix significative. Ainsi, la capitale française devient un eldorado pour le placement dans le luxe.

Des prix attrayants dans la capitale… pour les multimillionnaires !

Les prix du luxe ont baissé d’environ 10% à Paris en 2013, pour les biens d’une valeur supérieure à 2 millions d’euros, correspondants au marché du luxe actuel. Ce marché est ce qu’on appelle une « niche ». Elle ne représente pas plus de 6% du marché global de l’immobilier.

D’après une étude réalisée par Christie’s dans 9 métropoles représentatives de l’immobilier haut de gamme, Paris (14 500€/m2) demeure bien moins chère que Londres (38 527€/m2), ville la plus dispendieuse, New York (21 216€/m2), et Hong Kong (20 108€/m2). Par ailleurs, cette enquête souligne une flagrante hausse des transactions d’un montant supérieur à 1M$ durant l’année 2013.

« Les volumes ont commencé à rebondir au printemps. Et il y a, à l’heure actuelle, une conjoncture rarissime : des prix en forte baisse, des stocks qui ont beaucoup monté en un an mais se sont stabilisés, ce qui donne un choix et des taux de crédits très bas » explique Charles-Marie Jottras, président de la société spécialisée dans l’immobilier de luxe Daniel Féau, qui fait partie du réseau Christie’s, à l’AFP.

Les villes affaiblies par la crise rebondissent fortement

« Cette évolution foudroyante, tant en prix qu’en en volume de ventes supérieures à 1 million de dollars est mondiale » note l’analyse. Aux États-Unis, les villes qui avaient été les plus touchées par la crise des subprimes sont aussi celles qui rebondissent le plus fortement. À Los Angeles, les prix ont augmenté de 40% et les ventes ont progressé de 17,2%, tandis qu’à Miami, on recense une hausse notable de 22% pour les ventes et de 11,8% pour les prix. New York qui avait moins souffert de la crise voit la valeur de ses biens croître moins significativement (+6,10%).

L’évolution la plus spectaculaire concerne la ville de San Francisco. Celle-ci bénéficie de facteurs locaux très avantageux. Il s’agit du développement de l’économie lié à la Silicon Valley et de l’enrichissement rapide d’entrepreneurs du secteur high-tech. Résultat, ses ventes immobilières sont en hausse de 62%.

À l’inverse, d’après l’analyse, la ville de Hong Kong, qui figure parmi les métropoles les plus chères du monde, connaît un repli des transactions dans le luxe. Celui-ci s’explique par la mise en place d’une taxe sur les mutations, établie par le gouvernement pour contenir l’envolée des prix sur le marché résidentiel, qui est depuis quelques années sous la pression des acquéreurs de Chine continentale.

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Depuis de nombreuses années, beaucoup d’informations issues de « discussions de comptoir » circulent au sujet de l’immobilier : de riches saoudiens s’approprieraient Paris ! En 20 ans, les loyers ont triplé et les jeunes ménages n’ont plus les moyens d’acheter dans la Capitale…

Suite à une étude de la Chambre des Notaires de Paris Île-de-France sur l’évolution des prix durant les 20 dernières années, La Bonne Agence a tenté de déceler le vrai du faux parmi les plus farouches rumeurs sur la pierre francilienne.

Les crises économiques successives ont fait baisser les prix : FAUX

En effet, l’immobilier demeure un placement avantageux malgré les différentes crises financières. Entre 1996 et 2013, les prix ont été multipliés par 2,65, ce qui rend le placement immobilier très rentable. La fulgurante hausse des prix sur le long terme a enrayé les moments ponctuels de baisse. De plus, l’augmentation de la valeur des logements de petites surfaces a dépassé celle des grandes en 2004. À Paris, le prix des studios a été multiplié par 3,65 contre 3,08 pour les 5 pièces.

 Les prix ont triplé en 20 ans : FAUX

En réalité, les prix n’ont pas triplé en 20 ans, mais plutôt en 30 ans d’après la Chambre des Notaires de Paris. Certains parlent d’une absorption de la flambée des prix grâce à la diminution des taux d’intérêts des crédits immobiliers. Or, entre 1996 et 2008, la capacité d’achat des acquéreurs a augmenté de 86%. Cette hausse importante s’explique par l’augmentation simultanée du revenu par ménage de 10% et de la baisse des mensualités de remboursement des prêts immobiliers de 40%. Néanmoins, dans un même laps de temps, les prix de l’immobilier ont grimpé de 150%.

Les parisiens sont quasiment tous locataires : VRAI

Les parisiens sont moins souvent propriétaires qu’ailleurs en France mais l’écart se ressert. En 2009, seul 1 parisien sur 3 et moins d’1 francilien sur 2 étaient propriétaires de leur logement principal. Un chiffre en hausse par rapport à 1999 mais qui reste largement sous la moyenne nationale de 58% de français propriétaires de leur logement principal.

Les acquéreurs saoudiens et russes sont coupables, de l’augmentation des prix à Paris : FAUX

Les acquisitions immobilières des étrangers dans la capitale sont minoritaires et la plupart des acheteurs ne sont pas russes ou saoudiens. Si la proportion des achats par les étrangers a augmenté entre 1996 et 2013 (passant de 5,3% à 8,5%), il semblerait que ce chiffre reste trop faible pour engendrer une augmentation des prix. Par ailleurs, depuis 2010, les étrangers revendent plus qu’ils n’achètent. Les franciliens considèrent que les saoudiens et les russes sont les plus gros acheteurs à Paris, or, il semblerait que les acquéreurs étrangers soient majoritairement Italiens (19,7 %), Chinois (7,1 %) et Américains (7 %).