Actualité du marché immobilier

Immobilier d’entreprise : explication

Immobilier d’entreprise : explication

Le bail, la « green attitude », la construction, la rénovation… Des aspects pour lesquels les locataires, investisseurs et promoteurs se posent de nombreuses questions.

Après la masse salariale, l’immobilier symbolise le deuxième poste de coût pour les entreprises. Une question se pose alors, renouveler le bail ou déménager ? Un vrai dilemme. Plusieurs facteurs peuvent motiver un déménagement tel que le regroupement de plusieurs pôles d’une grande société en un même lieu pour réaliser des économies d’échelle par exemple. Cependant, pour garder un locataire de qualité, le bailleur est souvent prêt à ne pas augmenter le loyer mais surtout à financer des travaux de rénovation et d’aménagement. Pour l’entreprise en place, la décision est délicate à prendre puisque au-delà de l’aspect financier et de la rationalisation des coûts, il faut tenir compte de l’environnement social.

D’autre part, depuis quelques années, on assiste à une progression de la « green attitude ». En effet, l’annexe verte, comprise dans les baux conclus depuis le 1er janvier 2012, est un cadre d’information et de concertation qui porte sur trois éléments : l’eau, l’énergie et la production de déchets. Cette annexe donne « une estimation des consommations, un descriptif des équipements, les objectifs d’amélioration et la tenue d’un comité de pilotage une fois par an pour faire un bilan ». Elle reflète un comportement socialement responsable pour une entreprise.

Selon une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate auprès des grandes entreprises, « 36% d’entre elles se déclarent désormais prêtes à payer un peu plus cher pour occuper des locaux bénéficiant de labels environnementaux.»

Autre point important, de nombreux immeubles de bureaux ne sont plus aux normes de sécurité et de réglementation thermique. Ils se posent alors la question de démolir pour reconstruire un bâtiment flambant neuf ou d’opérer une rénovation lourde. Conseil : étudier les deux scénarios en fonction des travaux, de l’environnement et regarder les règles d’urbanisme.

Immobilier : le pouvoir d’achat des ménages s’améliore

Immobilier : le pouvoir d’achat des ménages s’améliore

C’est un fait, le pouvoir d’achat immobilier des Français progresse partout en France.

Sur un an, l’heure est bien au progrès. En effet, Kévin Beaubrun-Diant, responsable scientifique de la « Chaire Ville et Immobilier de Paris-Dauphine », souligne qu’au troisième trimestre 2011, seuls 35,6 % des Parisiens pouvaient se permettre d’acquérir un bien correspondant à leur besoin.

M. Beaubrun-Diant explique son calcul, « nous ne nous attachons pas seulement aux taux et aux prix, nous prenons aussi en compte le revenu individuel d’un échantillon représentatif de la population francilienne, puis nous intégrons leur épargne. Plutôt qu’un prix au mètre carré moyen, nous nous attachons à la structure du ménage : un célibataire n’a pas besoin du même type de bien qu’une famille avec trois enfants. »

Les bilans du Crédit Foncier et de l’université Paris-Dauphine ainsi que d’autres études publiées récemment se rejoignent et confirment cette tendance. Sébastien de Lafond, PDG de Meilleursagents.com considère que « en un an, de mars 2012 à mars 2013, le pouvoir d’achat a forcément progressé à Paris. Les taux ont baissé de 1 %, ce qui permet une hausse de 10 % du pouvoir d’achat. Quant aux prix, ils ont reculé de 1 à 1,5 % dans la capitale sur cette période. »

Quant au courtier Meilleurtaux.com, celui-ci souligne que la ville de Lyon est la seule grande agglomération en France qui a vu le pouvoir d’achat immobilier diminué en 2012. Sandrine Allonier, la responsable des études économiques de Meilleurtaux.com précise, « dans cette ville, la baisse des taux n’a pas suffi à compenser la hausse des prix. »

Néanmoins, il ne faut pas dramatiser. En un an, les acquéreurs lyonnais prêts à régler une mensualité de 1 000 euros sur vingt ans n’ont perdu qu’un mètre carré et demi.

Facturation des syndics, attention aux abus

Facturation des syndics, attention aux abus

Dans la facturation des syndics, des abus sont souvent relevés. Afin de mieux comprendre ce système, et si besoin faire diminuer les honoraires, voici quelques pistes à ne pas négliger.

Selon l’enquête du Particulier, tous les ans, les copropriétaires paient en moyenne 42,38 €/m² de charges. Pour la gestion de l’immeuble, environ 8 % de ce coût revient au syndic. La gestion courante et les prestations particulières sont deux services différents et n’ont, par conséquent, pas les mêmes prix.

Quarante-quatre tâches de gestion courante sont énumérées par l’arrêté Novelli du 19 mars 2010. Celles-ci doivent obligatoirement apparaître dans le forfait de base proposé par le syndic. On y retrouve « la tenue de l’Assemblée Générale (AG), la rédaction du procès verbal de l’AG, la conservation des archives de la copropriété, la gestion des diagnostics obligatoires… »

Hormis ces prestations « courantes », on trouve les prestations « particulières ». Il peut s’agir, par exemple, « du suivi des gros travaux, du recouvrement des charges impayées ou encore de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire ». Selon Le Particulier, ces honoraires ont grimpé de 12 % en un an.

Ainsi, plusieurs points sont à surveiller. Par exemple, il convient d’être vigilent aux facturations en supplément des missions pourtant explicitement listées dans Novelli. Et oui, malgré l’interdiction, dans près d’une copropriété sur trois, de nombreux services sont facturés à part.

Ce n’est pas tout, la liste des prestations « particulières » est également à contrôler. Parfois elle ne cesse de s’allonger avec des services inutiles voire extravagants : « accès payant à une hotline en cas de fuite d’eau, facturation de la remise d’un livret d’accueil aux nouveaux arrivants … ».

D’autre part, il ne faut pas hésiter à négocier les honoraires. Ils sont susceptibles d’être discutés, et ce, même dans les grands réseaux. Cette négociation peut porter aussi bien sur le montant des honoraires ou sur l’élargissement de certaines missions. Afin d’augmenter les chances d’obtenir gain de cause, il vaut mieux que la discussion soit amorcée en amont par le conseil syndical et ne pas attaquer son syndic à l’occasion de l’assemblée générale annuelle par exemple.

De plus, il convient de ne pas oublier que la loi prévoit que seuls les travaux importants peuvent justifier le versement d’honoraires spécifiques au syndic. La loi précise aussi que leurs montants doivent être votés, lors de l’assemblée générale au cas par cas.