Immobilier ancien

Les prix augmentent dans l’immobilier ancien

Les prix augmentent dans l’immobilier ancien

 

Dans un contexte maussade, les prix font preuve d’une forte ténacité en Île-de-France. Les premiers indicateurs d’Avril 2014 pour le deuxième trimestre dévoilent que les perspectives d’activité ne devraient pas s’orienter vers une reprise significative des ventes. Une note de conjoncture des notaires d’Ile-de-France publiée le 27 mai dernier, révèle que le prix au mètre carré des appartements anciens a augmenté de 0,6 % au premier trimestre de 2014. Il s’établit ainsi à 8160 euros dans la capitale.

UN MOUVEMENT PONCTUEL

Cette évolution des prix ne perdurerait pas selon les avant-contrats de vente en Ile-de-France et le prix de l’immobilier ancien va retomber à 8100 euros dans les prochains mois.

« Le marché reste défini par un niveau d’activité faible. En effet, vendeurs et acquéreurs peinent à s’accorder, et l’offre et la demande se rejoignent difficilement.», constatent les notaires d’Ile-de-France. Cependant les volumes de ventes ont légèrement progressé.Environ 35 500 logements ont été vendus dans la région durant le premier trimestre 2014, soit 3 % de plus qu’à la même période en 2013. Une amélioration qui se manifeste uniquement par la progression de l’ancien, tandis que le neuf connaît une forte baisse.

UNE REPRISE CONTRASTÉE

La reprise des ventes de logements dans l’ancien a été particulièrement marquante entre le premier trimestre 2013 et celui de 2014 où le marché a connu une hausse de 9%. Cette évolution positive concerne aussi bien le marché des appartements que celui des maisons. Or, il faut se placer dans le contexte actuel, si une progression est discernable, on est encore loin des niveaux attendus dans la région.d’Ile-de-France.

Effectivement, il manque 2 500 ventes pour retrouver le niveau d’un premier trimestre moyen de ces dix dernières années, élevé à 33 700 ventes. Un autre facteur nuisible persiste, l’activité reste inférieure de 16 % à celle des périodes de forte activité du marché immobilier.

Paris, c’est le moment d’investir dans le luxe !

Paris, c’est le moment d’investir dans le luxe !

À Paris en 2013, les stocks de biens immobiliers de luxe à vendre ont augmenté. Cette croissance a engendré une baisse des prix significative. Ainsi, la capitale française devient un eldorado pour le placement dans le luxe.

Des prix attrayants dans la capitale… pour les multimillionnaires !

Les prix du luxe ont baissé d’environ 10% à Paris en 2013, pour les biens d’une valeur supérieure à 2 millions d’euros, correspondants au marché du luxe actuel. Ce marché est ce qu’on appelle une « niche ». Elle ne représente pas plus de 6% du marché global de l’immobilier.

D’après une étude réalisée par Christie’s dans 9 métropoles représentatives de l’immobilier haut de gamme, Paris (14 500€/m2) demeure bien moins chère que Londres (38 527€/m2), ville la plus dispendieuse, New York (21 216€/m2), et Hong Kong (20 108€/m2). Par ailleurs, cette enquête souligne une flagrante hausse des transactions d’un montant supérieur à 1M$ durant l’année 2013.

« Les volumes ont commencé à rebondir au printemps. Et il y a, à l’heure actuelle, une conjoncture rarissime : des prix en forte baisse, des stocks qui ont beaucoup monté en un an mais se sont stabilisés, ce qui donne un choix et des taux de crédits très bas » explique Charles-Marie Jottras, président de la société spécialisée dans l’immobilier de luxe Daniel Féau, qui fait partie du réseau Christie’s, à l’AFP.

Les villes affaiblies par la crise rebondissent fortement

« Cette évolution foudroyante, tant en prix qu’en en volume de ventes supérieures à 1 million de dollars est mondiale » note l’analyse. Aux États-Unis, les villes qui avaient été les plus touchées par la crise des subprimes sont aussi celles qui rebondissent le plus fortement. À Los Angeles, les prix ont augmenté de 40% et les ventes ont progressé de 17,2%, tandis qu’à Miami, on recense une hausse notable de 22% pour les ventes et de 11,8% pour les prix. New York qui avait moins souffert de la crise voit la valeur de ses biens croître moins significativement (+6,10%).

L’évolution la plus spectaculaire concerne la ville de San Francisco. Celle-ci bénéficie de facteurs locaux très avantageux. Il s’agit du développement de l’économie lié à la Silicon Valley et de l’enrichissement rapide d’entrepreneurs du secteur high-tech. Résultat, ses ventes immobilières sont en hausse de 62%.

À l’inverse, d’après l’analyse, la ville de Hong Kong, qui figure parmi les métropoles les plus chères du monde, connaît un repli des transactions dans le luxe. Celui-ci s’explique par la mise en place d’une taxe sur les mutations, établie par le gouvernement pour contenir l’envolée des prix sur le marché résidentiel, qui est depuis quelques années sous la pression des acquéreurs de Chine continentale.

Le viager de nouveau tendance

Le viager de nouveau tendance

Beaucoup avaient annoncé sa fin, en vain. Le viager, système qui consiste à transférer la propriété d’un bien en contrepartie de liquidités appelé « bouquet », et d’une rente jusqu’au décès de l’occupant, ne s’affaiblit pas. S’il a longtemps été considéré comme une niche, ne représentant que 1% des transactions immobilières, il semblerait que depuis plus d’un an la donne ait changé.

Une nouvelle jeunesse pour le Viager grâce au vieillissement de la population

 C’est un facteur démographique avantageux pour le marché du viager qui se profile à l’horizon. Des jeunes retraités de 60 à 65 ans sollicitent de plus en plus ce système pour avoir des liquidités et des revenus complémentaires. Tandis que d’un autre côté, les acquéreurs potentiels, majoritairement des quinquagénaires actifs, sont soucieux de se constituer un patrimoine locatif pour leur retraite. Une équation quasi parfaite.

 Acheter en viager peut être considéré comme une double mise. Tout d’abord, il s’agit de parier sur l’évolution des prix de l’immobilier puis sur l’espérance de vie du vendeur (appelé « crédit rentier »). Presque tous les biens mis en viager sont occupés. Les biens dits « libres » ne représentent pas plus d’1% des transactions. Le prix du bien est évalué par des experts, qui appliquent une décote qui correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation. Ce calcul s’effectue en fonction de l’espérance de vie de l’occupant et de la valeur locative du bien. Plus l’occupant est âgé, moins la décote est importante, et inversement.

Les tables de mortalité sur un marché déséquilibré

 L’élément clé du calcul est la table de mortalité. Il s’agit de calculer le montant de la rente, puis  sa durée. Plus de 80% des crédits rentiers dépassent les espérances de vie théoriques retenues. En effet, l’INSEE et les assureurs n’utilisent pas les mêmes calculs. Pour un homme de 75 ans, son espérance de vie est de 11,3 ans selon l’INSEE, alors qu’elle est de 14.5 ans pour les assureurs. En d’autres termes, l’acheteur qui utilise la table de mortalité établie par l’INSEE risque de devoir payer une rente plus longtemps que prévu.

 Ces transactions se concentrent essentiellement sur Paris intra-muros, l’Ile-de-France mais aussi la Côte d’Azur et quelques villes comme Megève ou Deauville. Les biens proposés en région parisienne sont surtout de grands appartements situés dans de beaux quartiers.Un problème subsiste. Si l’offre concerne majoritairement des grandes surfaces détenues par des personnes de moins de 75 ans, la demande porte plutôt sur des petites surfaces (studio ou 2 pièces) détenus par des propriétaires âgés de plus de 80 ans et avec une rente de moins de 1 000 euros.

ACTUALITÉ

Les nouveaux acteurs du monde mutualisé comme UMR-Corem, 123Venture (capital risque), ou Perial (investissement immobilier commercial) préparent le lancement d’un viager mutualisé à destination des particuliers. Ces projets mis en place devraient rassurer les acquéreurs potentiels. En effet, le marché du viager a été déstabilisé en 2012  par la faillite de Life Invest, une société américaine basé à Fréjus dans le Var. Sa déconfiture aurait entraîné la suspension du versement d’une centaine de rentes pendant deux ans.

Vivre dans 1,56m2, qu’impose la loi ?

Vivre dans 1,56m2, qu’impose la loi ?

La justice a condamné la propriétaire d’un logement d’1,56 m2 ainsi que l’agence immobilière qui le gérait, à payer 100 000 euros de réparation pour «  préjudice de jouissance » au locataire. Cela faisait près de quinze ans que ce dernier vivait dans ce « réduit ».

15 ans dans un placard à balais

Le jugement du Tribunal d’Instance du XIe arrondissement de Paris s’est avéré sévère. L’Immobilière Ribéroux et la propriétaire sont condamnées à verser solidairement 1000 euros en réparation du « préjudice morale ». 815,97 euros sont également demandés pour « l’indemnité couvrant les frais de réinstallation » du locataire. En effet, pour un loyer mensuel de 330 euros, Dominique 50 ans, ne disposait ni de douche ni de WC. Durant quinze ans, l’homme aurait vécu dans ce « placard à balais », jusqu’à ce qu’il décide de porter plainte.

S’ils n’ont pas été réparés dans les mesures préconisées, le locataire et son avocat sont globalement satisfaits de cette décision de justice.

Un phénomène pas si rare…

Patrick Dourtelinge, délégué général de la fondation Abbé-Pierre a réagi en soutient au locataire auprès de l’AFP :« 1000 euros en réparation du préjudice moral, ce n’est rien du tout. C’est faire peu de cas de la misère humaine. »

Lors de l’audience, la défense du propriétaire a rejeté la responsabilité sur l’agence alors que durant ces quinze années, la gestion est passée aux mains de plusieurs agences. Ribéroux étant la dernière, c’est elle qui est jugée responsable.

L’agence parisienne n’aurait, d’après sa défense, jamais été informée de la surface de l’appartement. Or, selon le décret du 30 janvier 2002, un logement décent doit disposer d’une surface habitable au moins égale à 9m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. En revanche, Il semblerait que ce phénomène de location illégale ne soit pas si rare. En 2010, près de 177 445 logements en Ile-de-France étaient considérés comme « indignes », d’après l’Agence Régionale de Santé (ARS).

Le gouvernement avait assuré en janvier 2013 réfléchir à sanctionner d’emblée les propriétaires louant des logements dont la superficie est illégale. On attend toujours.

Acquérir son premier logement en 2013, la conjoncture vous est favorable !

Acquérir son premier logement en 2013, la conjoncture vous est favorable !

Acquérir son premier logement en 2013, la conjoncture vous est favorable !

Le climat n’a jamais été aussi propice à l’achat d’un premier bien immobilier. Que ce soit grâce à la baisse de l’immobilier ou tout simplement les établissements bancaires qui rivalisent d’ingéniosité et de campagne marketing pour attirer les trentenaires !

 La diminution sensible de l’immobilier provoque l’impulsion d’achat chez les trentenaires

La stagnation des prix de l’immobilier dans toute la région Ile-de-France témoigne du climat favorable à l’acquisition d’un premier logement. Les trentenaires, sont, dans cette région, souvent encore locataires et l’évolution de l’immobilier dans cette région tend à favoriser l’achat d’un premier bien.

On peut noter que les prix parisiens ont légèrement diminué en février 2013. Cette sensible baisse de 0,3% ouvre des perspectives positives à l’acquisition d’un premier bien !

 Les primo-accédants : le nouvel eldorado des établissements banquiers

Devenir propriétaire de son logement semble être dans la tendance actuelle compte tenu des taux des crédits immobiliers en baisse.

Selon Maël Bernier, porte-parole du courtier en ligne Empruntis, « Aujourd’hui, on peut obtenir moins de 3% sur 15 ans et autour de 3,20% sur 20 ans. Emprunter à de tels taux alors que l’inflation est à 2%, cela revient à dire que le crédit ne coûte presque rien »

Si l’obtention d’un crédit immobilier était jusqu’à présent le plus grand obstacle à franchir pour les primo-accédants, les banques rivalisent désormais d’offres pour séduire les futurs propriétaires de biens. Les établissements bancaires ont décidé d’alléger les critères d’obtention des crédits immobiliers pour les futurs acquéreurs dans un souci stratégique. « Le crédit est un formidable vecteur de conquêtes de clients. Un couple de trentenaires va, au fil du temps, souscrire des assurances auto et habitation, avoir des enfants et leur ouvrir des comptes épargne, avoir des évolutions salariales…» constate Sandrine Allonier, responsable des études économiques et porte-parole de Meilleurtaux.com.

Les taux préférentiels pour les trentenaires se multiplient et les professionnels de l’immobilier proposent des offres de plus en plus personnalisées.

Immobilier ancien : quel était le prix du mètre carré parisien fin 2012 ?

Immobilier ancien : quel était le prix du mètre carré parisien fin 2012 ?

D’après la publication commune de l’Insee et des Notaires Paris Ile-de-France fin février, Paris affichait un mètre carré à 8 270 euros de moyenne soit un recul de 2% au 4ème trimestre 2012.

Ainsi, sur un an, avec une diminution des prix de seulement 1%, la capitale a fait preuve de résistance. Cette tendance à la baisse devrait continuer en 2013.

Concernant le reste de la région francilienne, les prix de l’immobilier ancien ont diminué de l’ordre de 1,4% pour les appartements et de 0,9% pour les maisons. Dorénavant, pour s’offrir un bien francilien, les ménages doivent disposer d’un budget de 306 500 euros.

Dans l’ensemble, les prix des logements anciens ont reculé de 0,3% au quatrième trimestre 2012 à l’échelle nationale. Plus précisément, les prix des appartements sont restés stables mais ont baissé de 0,5% pour les maisons. En province, la tendance est différente : les prix augmentent pour les appartements (+0,1%), mais diminuent pour les maisons (-0,9%).

Par ailleurs, sur un an, les prix ont décroché de 1,1% pour les appartements et de 2,1% pour les maisons, et ce, toutes régions confondues.