Loyers

Investir dans un parking reste un bon placement !

Investir dans un parking reste un bon placement !

Louer un parking ou un box fermé à quelqu’un, c’est l’opportunité de s’offrir une belle rentabilité. Une difficulté principale subsiste. Il s’agit essentiellement de ne pas surpayer l’emplacement et donc de se livrer à une solide étude de marché.

Le parking, un investissement simple mais rentable
C’est l’un des seul placement épargné par les contraintes de la loi Alur. Investir dans un parking ou box fermé pour le louer est simple, pratique et fructueux. Ce bien atypique permet de dégager une rentabilité de 8 à 9%. Il permet au propriétaire d’échapper à de nombreux désagréments observés dans la location traditionnelle.  En effet, un parking ne se dégrade pas et ne nécessite donc peu, voire pas d’entretien. De plus, les charges sont très faibles et les préavis n’excèdent pas un mois. En outre, les loyers ne sont pas plafonnés et les candidats à la location sont nombreux, surtout dans Paris où les immeubles ont rarement ce genre de prestations. Contrariés par les PV, la fourrière à répétition et la suppression des places de stationnement aérien, les acquéreurs potentiels sont prêts a payer en moyenne entre 50 et 200 €  par mois pour mettre leur véhicule à l’abri.

Devenir acquéreur, certes, mais sous certaines conditions et avec des précautions
Il existe bien, quelques inconvénients pour ce type d’investissement. Les frais de notaire sont élevés compte tenu du montant de l’acquisition et tout dépend de la fiscalité locale (taxe foncière). Cependant, les loyers encaissés bénéficient d’un régime micro-foncier. En somme, l’investisseur ne doit déclarer que 70% des revenus qu’il perçoit. Toutefois quelques précautions s’imposent. Il faut éviter les quartiers riches où il y a des constructions neuves qui comportent, quasiment toutes, des places de parkings. Il faut aussi vérifier  que le parking ou le box repéré ne se trouve pas à proximité d’un parking municipal. Enfin, l’acquéreur potentiel doit bien identifier la nature du produit afin de l’évaluer soigneusement. En effet, il s’agit de distinguer le parking et le box fermé qui sont deux produits différents, avec des investissements pouvant aller du simple au double. Un box fermé peut entreposer des motos, vélos, planches à voiles, en plus d’un véhicule c’est une annexe au logement. Alors que le parking ne désigne qu’un emplacement pour stationner son véhicule, il n’est pas un espace «  clos ».

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Depuis de nombreuses années, beaucoup d’informations issues de « discussions de comptoir » circulent au sujet de l’immobilier : de riches saoudiens s’approprieraient Paris ! En 20 ans, les loyers ont triplé et les jeunes ménages n’ont plus les moyens d’acheter dans la Capitale…

Suite à une étude de la Chambre des Notaires de Paris Île-de-France sur l’évolution des prix durant les 20 dernières années, La Bonne Agence a tenté de déceler le vrai du faux parmi les plus farouches rumeurs sur la pierre francilienne.

Les crises économiques successives ont fait baisser les prix : FAUX

En effet, l’immobilier demeure un placement avantageux malgré les différentes crises financières. Entre 1996 et 2013, les prix ont été multipliés par 2,65, ce qui rend le placement immobilier très rentable. La fulgurante hausse des prix sur le long terme a enrayé les moments ponctuels de baisse. De plus, l’augmentation de la valeur des logements de petites surfaces a dépassé celle des grandes en 2004. À Paris, le prix des studios a été multiplié par 3,65 contre 3,08 pour les 5 pièces.

 Les prix ont triplé en 20 ans : FAUX

En réalité, les prix n’ont pas triplé en 20 ans, mais plutôt en 30 ans d’après la Chambre des Notaires de Paris. Certains parlent d’une absorption de la flambée des prix grâce à la diminution des taux d’intérêts des crédits immobiliers. Or, entre 1996 et 2008, la capacité d’achat des acquéreurs a augmenté de 86%. Cette hausse importante s’explique par l’augmentation simultanée du revenu par ménage de 10% et de la baisse des mensualités de remboursement des prêts immobiliers de 40%. Néanmoins, dans un même laps de temps, les prix de l’immobilier ont grimpé de 150%.

Les parisiens sont quasiment tous locataires : VRAI

Les parisiens sont moins souvent propriétaires qu’ailleurs en France mais l’écart se ressert. En 2009, seul 1 parisien sur 3 et moins d’1 francilien sur 2 étaient propriétaires de leur logement principal. Un chiffre en hausse par rapport à 1999 mais qui reste largement sous la moyenne nationale de 58% de français propriétaires de leur logement principal.

Les acquéreurs saoudiens et russes sont coupables, de l’augmentation des prix à Paris : FAUX

Les acquisitions immobilières des étrangers dans la capitale sont minoritaires et la plupart des acheteurs ne sont pas russes ou saoudiens. Si la proportion des achats par les étrangers a augmenté entre 1996 et 2013 (passant de 5,3% à 8,5%), il semblerait que ce chiffre reste trop faible pour engendrer une augmentation des prix. Par ailleurs, depuis 2010, les étrangers revendent plus qu’ils n’achètent. Les franciliens considèrent que les saoudiens et les russes sont les plus gros acheteurs à Paris, or, il semblerait que les acquéreurs étrangers soient majoritairement Italiens (19,7 %), Chinois (7,1 %) et Américains (7 %).

Le viager de nouveau tendance

Le viager de nouveau tendance

Beaucoup avaient annoncé sa fin, en vain. Le viager, système qui consiste à transférer la propriété d’un bien en contrepartie de liquidités appelé « bouquet », et d’une rente jusqu’au décès de l’occupant, ne s’affaiblit pas. S’il a longtemps été considéré comme une niche, ne représentant que 1% des transactions immobilières, il semblerait que depuis plus d’un an la donne ait changé.

Une nouvelle jeunesse pour le Viager grâce au vieillissement de la population

 C’est un facteur démographique avantageux pour le marché du viager qui se profile à l’horizon. Des jeunes retraités de 60 à 65 ans sollicitent de plus en plus ce système pour avoir des liquidités et des revenus complémentaires. Tandis que d’un autre côté, les acquéreurs potentiels, majoritairement des quinquagénaires actifs, sont soucieux de se constituer un patrimoine locatif pour leur retraite. Une équation quasi parfaite.

 Acheter en viager peut être considéré comme une double mise. Tout d’abord, il s’agit de parier sur l’évolution des prix de l’immobilier puis sur l’espérance de vie du vendeur (appelé « crédit rentier »). Presque tous les biens mis en viager sont occupés. Les biens dits « libres » ne représentent pas plus d’1% des transactions. Le prix du bien est évalué par des experts, qui appliquent une décote qui correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation. Ce calcul s’effectue en fonction de l’espérance de vie de l’occupant et de la valeur locative du bien. Plus l’occupant est âgé, moins la décote est importante, et inversement.

Les tables de mortalité sur un marché déséquilibré

 L’élément clé du calcul est la table de mortalité. Il s’agit de calculer le montant de la rente, puis  sa durée. Plus de 80% des crédits rentiers dépassent les espérances de vie théoriques retenues. En effet, l’INSEE et les assureurs n’utilisent pas les mêmes calculs. Pour un homme de 75 ans, son espérance de vie est de 11,3 ans selon l’INSEE, alors qu’elle est de 14.5 ans pour les assureurs. En d’autres termes, l’acheteur qui utilise la table de mortalité établie par l’INSEE risque de devoir payer une rente plus longtemps que prévu.

 Ces transactions se concentrent essentiellement sur Paris intra-muros, l’Ile-de-France mais aussi la Côte d’Azur et quelques villes comme Megève ou Deauville. Les biens proposés en région parisienne sont surtout de grands appartements situés dans de beaux quartiers.Un problème subsiste. Si l’offre concerne majoritairement des grandes surfaces détenues par des personnes de moins de 75 ans, la demande porte plutôt sur des petites surfaces (studio ou 2 pièces) détenus par des propriétaires âgés de plus de 80 ans et avec une rente de moins de 1 000 euros.

ACTUALITÉ

Les nouveaux acteurs du monde mutualisé comme UMR-Corem, 123Venture (capital risque), ou Perial (investissement immobilier commercial) préparent le lancement d’un viager mutualisé à destination des particuliers. Ces projets mis en place devraient rassurer les acquéreurs potentiels. En effet, le marché du viager a été déstabilisé en 2012  par la faillite de Life Invest, une société américaine basé à Fréjus dans le Var. Sa déconfiture aurait entraîné la suspension du versement d’une centaine de rentes pendant deux ans.

Vivre dans 1,56m2, qu’impose la loi ?

Vivre dans 1,56m2, qu’impose la loi ?

La justice a condamné la propriétaire d’un logement d’1,56 m2 ainsi que l’agence immobilière qui le gérait, à payer 100 000 euros de réparation pour «  préjudice de jouissance » au locataire. Cela faisait près de quinze ans que ce dernier vivait dans ce « réduit ».

15 ans dans un placard à balais

Le jugement du Tribunal d’Instance du XIe arrondissement de Paris s’est avéré sévère. L’Immobilière Ribéroux et la propriétaire sont condamnées à verser solidairement 1000 euros en réparation du « préjudice morale ». 815,97 euros sont également demandés pour « l’indemnité couvrant les frais de réinstallation » du locataire. En effet, pour un loyer mensuel de 330 euros, Dominique 50 ans, ne disposait ni de douche ni de WC. Durant quinze ans, l’homme aurait vécu dans ce « placard à balais », jusqu’à ce qu’il décide de porter plainte.

S’ils n’ont pas été réparés dans les mesures préconisées, le locataire et son avocat sont globalement satisfaits de cette décision de justice.

Un phénomène pas si rare…

Patrick Dourtelinge, délégué général de la fondation Abbé-Pierre a réagi en soutient au locataire auprès de l’AFP :« 1000 euros en réparation du préjudice moral, ce n’est rien du tout. C’est faire peu de cas de la misère humaine. »

Lors de l’audience, la défense du propriétaire a rejeté la responsabilité sur l’agence alors que durant ces quinze années, la gestion est passée aux mains de plusieurs agences. Ribéroux étant la dernière, c’est elle qui est jugée responsable.

L’agence parisienne n’aurait, d’après sa défense, jamais été informée de la surface de l’appartement. Or, selon le décret du 30 janvier 2002, un logement décent doit disposer d’une surface habitable au moins égale à 9m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. En revanche, Il semblerait que ce phénomène de location illégale ne soit pas si rare. En 2010, près de 177 445 logements en Ile-de-France étaient considérés comme « indignes », d’après l’Agence Régionale de Santé (ARS).

Le gouvernement avait assuré en janvier 2013 réfléchir à sanctionner d’emblée les propriétaires louant des logements dont la superficie est illégale. On attend toujours.

Le pouvoir d’achat immobilier des ménages en hausse

Le pouvoir d’achat immobilier des ménages en hausse

Selon le baromètre CaPaCim du Crédit Foncier, le pouvoir d’achat immobilier des Français s’est amélioré en 2012. Ce phénomène s’explique par des taux d’intérêt en baisse cumulé à des prix sur le marché qui s’assagissent. Ainsi, on constate dans plusieurs villes de France une baisse du prix au m2, même si celle-ci n’est pas égale dans toutes les régions. De manière générale, la capacité d’achat des ménages français à acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins a été légèrement amélioré.

Les villes gagnantes 

C’est la ville de Marseille qui est en tête du palmarès avec un crédit à 2,64 % sur 20 ans et 2,93% sur 25 ans sous conditions de revenus et d’apport. Vient ensuite Montpellier où le taux peut être négocié jusqu’à 2,80% sur 20 ans. Lille, Toulouse, Nantes et Lyon arrivent avec un taux à 2,95%. Paris, Nice et Bordeaux ferment le classement avec des taux à 3 %, inférieurs au taux moyen actuel de 3,28 % sur 20 ans.

Il est donc possible d’acheter aujourd’hui dans Paris, 1m2 de plus qu’il y a un an. Dans les villes comme Nantes, même si les taux ont fortement baissé, avec des prix qui progressent encore, le pouvoir d’achat est resté identique.

De grandes disparités

De manière générale, le pouvoir d’achat immobilier est significativement supérieur à l’extérieur de Paris : 59,5 % contre 37,5 % dans la Capitale.

En effet, dans la capitale, l’amélioration reste faible. Au 4e trimestre 2012, 37,5 % des habitants pouvaient acheter intra-muros, en hausse de 1,3 % sur douze mois. La région parisienne est logée à meilleure enseigne. « En décembre 2012, 59 % des ménages étaient en moyenne en capacité d’acheter dans l’une des principales communes franciliennes, soit une progression de 3 % sur un an », signale l’étude. Toutes les villes enregistrent un gain. Ce dernier varie de 0,1 % à Versailles (78) à 6,9 % à Nanterre (92).

En région, la situation est plus contrastée. Sur les six villes suivies par l’observatoire CaPaCim, le pouvoir d’achat immobilier remonte à Lille (+ 1,1 %), Lyon (+ 1,6 %) et Toulouse (+ 2,3 %). Les Marseillais sont les mieux lotis, avec un bond de 9,7 % sur un an ! Pas d’amélioration, en revanche, pour Bordeaux et Nantes, où le pouvoir d’achat immobilier perd respectivement 0,3 et 0,8 % entre janvier et décembre 2012.

Vers une baisse des prix de l’immobilier à Paris en 2013

Vers une baisse des prix de l’immobilier à Paris en 2013

Selon la note de conjoncture trimestrielle des notaires d’Ile-de-France, le prix des logements anciens a diminué à Paris au 4e trimestre 2012 due à une chute des ventes. Une tendance qui semble partie pour durer…

 En effet selon l’indice Notaires/Insee, la capitale a vu ses prix baisser de 2 % entre le 3ème et le 4ème trimestre 2012. Les tarifs ont de ce fait reculé de 170€ en trois mois sous l’effet d’un important recul du volume de vente d’appartements.

Selon les officiers ministériels à Paris, « Le mouvement  va se poursuivre dans les prochains mois ». Une tendance qui devrait donc durer et se confirmer au cours de l’année. Une aubaine pour les acheteurs.

Rappelons nous qu’au quatrième trimestre 2012, il fallait compter 2900 euros de moins qu’au troisième trimestre 2012 pour être propriétaire en Ile-de-France.

C’est donc une bonne nouvelle ! Bien que la baisse des prix de l’immobilier à Paris soit seulement de l’ordre de 1%, une diminution plus significative est attendue pour 2013.

Les logements anciens sont les premiers bénéficiaires de cette tendance.

Avec une baisse constatée de 2% au quatrième trimestre 2012 par rapport au trimestre précédent, la moyenne du prix du mètre carré à Paris, est de 8270 euros. Cette tendance devrait se pérenniser selon la Chambre des notaires Paris-Ile-de-France.

Paris loin derrière Londres dans le Top 10 des marchés de bureaux les plus chers du monde

Paris loin derrière Londres dans le Top 10 des marchés de bureaux les plus chers du monde

Selon l’étude annuelle Cushman & Wakefield, Paris occupe la 10ème place des marché de bureaux les plus chers. Cette étude offre un aperçu des coûts d’occupation de bureaux dans le monde.

D’après la publication d’un rapport annuel du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield consacré aux coûts d’occupation de bureaux, les loyers de bureaux ont augmenté en moyenne de 3 % dans le monde en 2012.

Cependant, la plupart des marchés connaissent des obstacles persistants liés à une situation économique peu favorable et à un certain attentisme des utilisateurs. En effet, ceux-ci cherchent à diminuer leurs coûts immobiliers en priorité. Une motivation qui devrait rester prépondérante tant que les inquiétudes concernant le climat économique n’auront pas disparu.

Quant à Paris, les loyers s’y sont maintenus à des niveaux assez élevés en 2012 du fait de la raréfaction de l’offre de qualité, ce qui a incité les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée (avocats, conseils en stratégie) à payer le prix fort pour saisir les dernières opportunités des beaux quartiers de la capitale.

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers

 

Le décret prévoyant l’encadrement des loyers des logements privés lors d’une relocation ou lors renouvellement d’un bail est entré en vigueur mercredi 1er août (parution au JO le 21/07/2012).

(Lire la suite…)