Taux d’interêts

Les prix de l’immobilier parisien battent des records  !

Les prix de l’immobilier parisien battent des records !

En Juin, les prix de l’immobilier Parisien pourraient approcher 8.700 euros du mètre carré, soit 240 euros de plus que le dernier record de prix, datant de 2012. En 1 an, les prix ont augmenté de 7 %. Alors que les taux d’intérêts sont toujours très bas, les prix de l’immobilier, eux, ont tendance à augmenter partout en France et plus particulièrement dans la capitale, c’est ce que révèle une étude réalisée par les Notaires et publiée début mai 2017. Fin février, le prix au m² des appartements de la Capitale était de 8.430 euros, une hausse de 5,2 % en 1 an. À noter que c’est dans le IVème arrondissement que les prix au mètre carré ont le plus augmenté avec une hausse de 11,9 % et dans le XIIIème que cette hausse a été la plus faible, 1,1 %.
Cette hausse des prix devrait s’accentuer si on en croit les avants contrats signés par les notaires d’Ile de France, le prix au m² pourrait atteindre un niveau historique en s’élevant à 8.700 euros. Le dernier record datait de 2012 avec des prix atteignant 8.460 euros par mètre carré. A cette époque, les taux d’intérêts des crédits immobiliers étaient supérieurs de 2% aux taux actuels. En dépit des prix actuels, le marché de l’immobilier Parisien continuera d’être dynamique tant que les taux d’intérêts resterons attractifs. On explique cette flambée des prix par l’offre toujours plus inférieure que la demande, ainsi que la pénurie de logement que connait Paris depuis plusieurs années. Pour ce qui est de la Banlieue Parisienne, toujours selon les données des notaires issues des promesses de vente, la progression des prix resterait plus modérée avec une hausse annuelle de moins de 3 % en petite et grande couronne.

Les taux dégringolent : renégociez votre crédit immobilier !

Les taux dégringolent : renégociez votre crédit immobilier !

C’est un contexte idyllique pour les emprunteurs qui se profil à l’horizon. Les taux d’intérêts, au plus bas, entraînent l’augmentation fulgurante des rachats de crédits immobiliers.

C’est le moment de renégocier !

 Après une légère hausse durant la fin de l’année dernière, les taux d’intérêts n’ont cessé de décroître ces dernières semaines, pour atteindre un nouveau point bas historique. Pour une période de vingt ans, les taux flirtent désormais autour de 3,15%. Et, encore plus attractifs, pour 15 ans, ils oscillent vers 2,85%.

 Dans cet environnement, idéal pour les emprunteurs, c’est le moment parfait pour négocier un ancien crédit immobilier. Les propriétaires en profitent, même si peu parviennent à obtenir un geste commercial de leurs banquiers. Les demandes de rachats de crédits par une banque concurrente augmentent donc considérablement. Alors qu’ils ne symbolisaient que 10% du total de la distribution de crédits immobilier en janvier dernier, les dossiers de rachats représentent aujourd’hui 20 % de ce chiffre.

Se lancer, certes, mais sous certaines conditions !

 Avant de se lancer, il est important de s’assurer de l’exactitude de ses calculs. Tout d’abord, il faut s’acquitter des éventuelles indemnités de remboursement anticipé de l’ancien crédit, puis il s’agit de payer des frais de garantie et de dossier.

 Pour rendre cette opération fructueuse, il faut combiner deux des trois facteurs suivants. Premièrement, l’écart entre l’ancien et le nouveau taux doit être au minimum de 1%. Deuxièmement, il ne faut pas avoir dépassé la moitié de la durée de l’emprunt pour effectuer le rachat. Et enfin, le capital restant doit être supérieur à 50.000 €. Bonne négociation !

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Depuis de nombreuses années, beaucoup d’informations issues de « discussions de comptoir » circulent au sujet de l’immobilier : de riches saoudiens s’approprieraient Paris ! En 20 ans, les loyers ont triplé et les jeunes ménages n’ont plus les moyens d’acheter dans la Capitale…

Suite à une étude de la Chambre des Notaires de Paris Île-de-France sur l’évolution des prix durant les 20 dernières années, La Bonne Agence a tenté de déceler le vrai du faux parmi les plus farouches rumeurs sur la pierre francilienne.

Les crises économiques successives ont fait baisser les prix : FAUX

En effet, l’immobilier demeure un placement avantageux malgré les différentes crises financières. Entre 1996 et 2013, les prix ont été multipliés par 2,65, ce qui rend le placement immobilier très rentable. La fulgurante hausse des prix sur le long terme a enrayé les moments ponctuels de baisse. De plus, l’augmentation de la valeur des logements de petites surfaces a dépassé celle des grandes en 2004. À Paris, le prix des studios a été multiplié par 3,65 contre 3,08 pour les 5 pièces.

 Les prix ont triplé en 20 ans : FAUX

En réalité, les prix n’ont pas triplé en 20 ans, mais plutôt en 30 ans d’après la Chambre des Notaires de Paris. Certains parlent d’une absorption de la flambée des prix grâce à la diminution des taux d’intérêts des crédits immobiliers. Or, entre 1996 et 2008, la capacité d’achat des acquéreurs a augmenté de 86%. Cette hausse importante s’explique par l’augmentation simultanée du revenu par ménage de 10% et de la baisse des mensualités de remboursement des prêts immobiliers de 40%. Néanmoins, dans un même laps de temps, les prix de l’immobilier ont grimpé de 150%.

Les parisiens sont quasiment tous locataires : VRAI

Les parisiens sont moins souvent propriétaires qu’ailleurs en France mais l’écart se ressert. En 2009, seul 1 parisien sur 3 et moins d’1 francilien sur 2 étaient propriétaires de leur logement principal. Un chiffre en hausse par rapport à 1999 mais qui reste largement sous la moyenne nationale de 58% de français propriétaires de leur logement principal.

Les acquéreurs saoudiens et russes sont coupables, de l’augmentation des prix à Paris : FAUX

Les acquisitions immobilières des étrangers dans la capitale sont minoritaires et la plupart des acheteurs ne sont pas russes ou saoudiens. Si la proportion des achats par les étrangers a augmenté entre 1996 et 2013 (passant de 5,3% à 8,5%), il semblerait que ce chiffre reste trop faible pour engendrer une augmentation des prix. Par ailleurs, depuis 2010, les étrangers revendent plus qu’ils n’achètent. Les franciliens considèrent que les saoudiens et les russes sont les plus gros acheteurs à Paris, or, il semblerait que les acquéreurs étrangers soient majoritairement Italiens (19,7 %), Chinois (7,1 %) et Américains (7 %).

Le pouvoir d’achat immobilier des ménages en hausse

Le pouvoir d’achat immobilier des ménages en hausse

Selon le baromètre CaPaCim du Crédit Foncier, le pouvoir d’achat immobilier des Français s’est amélioré en 2012. Ce phénomène s’explique par des taux d’intérêt en baisse cumulé à des prix sur le marché qui s’assagissent. Ainsi, on constate dans plusieurs villes de France une baisse du prix au m2, même si celle-ci n’est pas égale dans toutes les régions. De manière générale, la capacité d’achat des ménages français à acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins a été légèrement amélioré.

Les villes gagnantes 

C’est la ville de Marseille qui est en tête du palmarès avec un crédit à 2,64 % sur 20 ans et 2,93% sur 25 ans sous conditions de revenus et d’apport. Vient ensuite Montpellier où le taux peut être négocié jusqu’à 2,80% sur 20 ans. Lille, Toulouse, Nantes et Lyon arrivent avec un taux à 2,95%. Paris, Nice et Bordeaux ferment le classement avec des taux à 3 %, inférieurs au taux moyen actuel de 3,28 % sur 20 ans.

Il est donc possible d’acheter aujourd’hui dans Paris, 1m2 de plus qu’il y a un an. Dans les villes comme Nantes, même si les taux ont fortement baissé, avec des prix qui progressent encore, le pouvoir d’achat est resté identique.

De grandes disparités

De manière générale, le pouvoir d’achat immobilier est significativement supérieur à l’extérieur de Paris : 59,5 % contre 37,5 % dans la Capitale.

En effet, dans la capitale, l’amélioration reste faible. Au 4e trimestre 2012, 37,5 % des habitants pouvaient acheter intra-muros, en hausse de 1,3 % sur douze mois. La région parisienne est logée à meilleure enseigne. « En décembre 2012, 59 % des ménages étaient en moyenne en capacité d’acheter dans l’une des principales communes franciliennes, soit une progression de 3 % sur un an », signale l’étude. Toutes les villes enregistrent un gain. Ce dernier varie de 0,1 % à Versailles (78) à 6,9 % à Nanterre (92).

En région, la situation est plus contrastée. Sur les six villes suivies par l’observatoire CaPaCim, le pouvoir d’achat immobilier remonte à Lille (+ 1,1 %), Lyon (+ 1,6 %) et Toulouse (+ 2,3 %). Les Marseillais sont les mieux lotis, avec un bond de 9,7 % sur un an ! Pas d’amélioration, en revanche, pour Bordeaux et Nantes, où le pouvoir d’achat immobilier perd respectivement 0,3 et 0,8 % entre janvier et décembre 2012.

Crédits immobiliers : des taux historiquement bas !

Crédits immobiliers : des taux historiquement bas !

Selon une étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux d’intérêt de crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas.

 « En mars 2013, les taux des prêts du secteur concurrentiel sur l’ensemble du marché se sont établis à 3,07 % en moyenne (3,14 % pour l’accession dans le neuf et 3,05 % pour l’accession dans l’ancien) », précise l’organe central de garantie des prêts pour le logement, Le Crédit Logement.

Ce dernier ajoute que « depuis février 2012, les taux ont reculé de 88 points de base. Cette nouvelle baisse des taux bénéficie surtout au marché de l’ancien, mais aussi au marché du neuf et à celui des travaux », ajoute-t-il, en soulignant que « les taux n’ont jamais été aussi bas ! »

La conjoncture actuelle permet même aux acheteurs de renégocier leur emprunt précédent. Sandrine Allonier, responsable des études économiques et porte-parole de meilleurtaux.com explique que « pour les particuliers qui souhaitent actuellement acheter, il est intéressant de bien étudier le choix de l’assurance de prêt et la possibilité de bénéficier d’options telles que la modularité ou le report d’échéances pour adapter les mensualités. En cette période de taux très bas, le transfert du crédit peut être très avantageux car il permet, au moment de la revente, de conserver son crédit pour financer le nouveau bien. Sachant qu’un emprunteur garde son crédit en moyenne 7 ans, ces options pourront peut-être se révéler utiles à un moment donné »

A la baisse des taux de crédits immobiliers, s’ajoute la baisse des prix de l’immobilier.

En 2013, la baisse des prix s’étend sur l’ensemble du territoire, y compris dans la capitale, dans des proportions variables selon les régions et les biens. Les acheteurs ont ainsi un choix plus large et une  forte capacité  de négociation.

Les analystes estiment que la baisse pourrait atteindre 5 % à Paris, 7 % en petite couronne et 12 % en grande couronne, une évolution qui permettrait une remontée du pouvoir d’achat immobilier.

 

Les taux des crédits immobiliers devraient se stabiliser

Les taux des crédits immobiliers devraient se stabiliser

Actuellement à des niveaux historiquement bas, les taux d’intérêt des crédits immobiliers ne devraient plus descendre davantage, selon les banques. Pour autant, celles-ci ne les voient pas remonter à court terme.

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts immobiliers a atteint 3,23% en décembre soit le plus bas niveau observé depuis 1945.

La concurrence entre les banques n’a jamais été aussi rude. Elles sont plus que jamais demandeuses de nouveaux clients qui domicilient leurs revenus chez elles. Malheureusement, ces clients sont rares, marché ralenti oblige.

Cependant, et malgré un contexte de taux jamais vu, les banques maintiennent des marges plus conséquentes que lors des derniers records de taux à la baisse, fin 2010. Elles profitent de conditions de financement très favorables sur les marchés représentées par un niveau inédit de l’obligation d’Etat française à 10 ans, référence historique des taux des crédits immobiliers.

Néanmoins, cet avantage est partiellement compensé par les conditions actuelles de rémunération de l’épargne, qui suivent celles du Livret A. Le taux de ce livret est élevé à 2,25%, même s’il baissera sans doute début février. Certes, toutes les banques interrogées aspirent à une stabilisation des taux. Elles s’accordent aussi sur le fait que ces niveaux très attractifs ne ranimeront pas, à eux seuls, le marché.

Vincent Mouriaux, directeur financier de Crédit Agricole Ile-de-France, estime que le marché redémarrera quand les prix auront baissé et quand les primo-accédants pourront de nouveau acheter.

 

 

Crédit immobilier : les banques font des efforts

Crédit immobilier : les banques font des efforts

Alors que le nombre de demande de crédit immobilier est en chute libre à Paris depuis le début de l’année, de nombreuses banques semblent devenir moins exigeantes avec les emprunteurs.

Les banques, qui depuis un an avaient durci leurs conditions d’octroi de prêts immobilier sont redevenues un peu plus accommodantes avec les emprunteurs. Plusieurs d’entre elles ont radicalement assoupli leurs conditions de financement notamment pour les jeunes emprunteurs.

Les établissements financiers espèrent attirer ainsi les emprunteurs de moins en moins nombreux malgré des taux d’emprunt historiquement bas. Les prêts immobiliers ont en effet reculé de plus de 30% entre janvier et septembre.

La dégradation de la conjoncture économique, des prix élevés et des vendeurs qui ne veulent pas baisser leurs prétentions «bloquent psychologiquement» les acheteurs. La part des primo accédants a fondu depuis le 1er janvier, passant de 38% à 18%. Actuellement, les banques financent essentiellement l’achat de résidences principales de ménages déjà propriétaires et bénéficiant donc d’un apport important.

La production de prêts à l’habitat reste toutefois plus importante en France que dans le reste de l’Europe, selon la Banque de France, car les banques françaises se financent toujours dans de bonnes conditions.

Les banques restent toutefois vigilantes par rapport au niveau d’endettement des emprunteurs et à leur “reste à vivre”.

Elles sont aussi pointilleuses sur l’apport personnel. Certains établissements ne prêtent qu’aux ménages ayant un apport personnel représentant au moins 20% du montant de l’acquisition. Et deux banques n’accordent plus de prêts d’une durée supérieure à 25 ans.

Certains emprunteurs sont en bonne position pour négocier les taux. Les ménages qui transfèrent leur épargne dans la banque prêteuse et souscrivent par exemple une assurance multirisque habitation bénéficient de conditions de financement privilégiées.

Trêve estivale : la baisse des taux d’intérêt continue

Trêve estivale : la baisse des taux d’intérêt continue

« Il n’y a plus de trêve estivale en matière tarifaire », constate le courtier en prêts immobilier Emprunt Direct en annonçant de nouvelles baisses de 5 à 10 points de base sur ses grilles de taux d’intérêt du mois d’août, suivant les durées de prêts et la qualité du dossier de l’emprunteur. Sur les bons dossiers à 20 ans, la baisse peut même aller jusqu’à 15 points de base, avec des taux proposés à 3,7%. Même sur 30 ans, les meilleurs dossiers peuvent désormais obtenir des taux nettement inférieurs à 4%, soit 3,9%. Sur 15 ans, les meilleurs profils peuvent espérer approcher 3% selon le courtier.

Emprunt Direct constate que les principaux acteurs du marché du crédit restent donc plus que jamais à l’offensive, tout en restant très vigilant sur les profils de risque des candidats à l’accession. Si l’amplitude de cette baisse s’avère limitée par rapport aux derniers mois, elle n’en reste pas moins importante pour un mois d’août, souligne le courtier, car août est habituellement un mois calme voire quasiment inactif en termes de mouvements de barèmes.

« Si certaines banques n’ont pas effectué de changements majeurs sur leurs grilles en août, certains établissements ont profité de la récente baisse des taux de l’OAT pour de nouveau se positionner en amont du deuxième temps fort de l’année immobilière. Au vu de l’accalmie actuellement observée sur le marché des obligations d’Etat, le biais directionnel des taux de crédit reste baissier », précise le dirigeant d’Emprunt Direct.