Transactions

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Depuis de nombreuses années, beaucoup d’informations issues de « discussions de comptoir » circulent au sujet de l’immobilier : de riches saoudiens s’approprieraient Paris ! En 20 ans, les loyers ont triplé et les jeunes ménages n’ont plus les moyens d’acheter dans la Capitale…

Suite à une étude de la Chambre des Notaires de Paris Île-de-France sur l’évolution des prix durant les 20 dernières années, La Bonne Agence a tenté de déceler le vrai du faux parmi les plus farouches rumeurs sur la pierre francilienne.

Les crises économiques successives ont fait baisser les prix : FAUX

En effet, l’immobilier demeure un placement avantageux malgré les différentes crises financières. Entre 1996 et 2013, les prix ont été multipliés par 2,65, ce qui rend le placement immobilier très rentable. La fulgurante hausse des prix sur le long terme a enrayé les moments ponctuels de baisse. De plus, l’augmentation de la valeur des logements de petites surfaces a dépassé celle des grandes en 2004. À Paris, le prix des studios a été multiplié par 3,65 contre 3,08 pour les 5 pièces.

 Les prix ont triplé en 20 ans : FAUX

En réalité, les prix n’ont pas triplé en 20 ans, mais plutôt en 30 ans d’après la Chambre des Notaires de Paris. Certains parlent d’une absorption de la flambée des prix grâce à la diminution des taux d’intérêts des crédits immobiliers. Or, entre 1996 et 2008, la capacité d’achat des acquéreurs a augmenté de 86%. Cette hausse importante s’explique par l’augmentation simultanée du revenu par ménage de 10% et de la baisse des mensualités de remboursement des prêts immobiliers de 40%. Néanmoins, dans un même laps de temps, les prix de l’immobilier ont grimpé de 150%.

Les parisiens sont quasiment tous locataires : VRAI

Les parisiens sont moins souvent propriétaires qu’ailleurs en France mais l’écart se ressert. En 2009, seul 1 parisien sur 3 et moins d’1 francilien sur 2 étaient propriétaires de leur logement principal. Un chiffre en hausse par rapport à 1999 mais qui reste largement sous la moyenne nationale de 58% de français propriétaires de leur logement principal.

Les acquéreurs saoudiens et russes sont coupables, de l’augmentation des prix à Paris : FAUX

Les acquisitions immobilières des étrangers dans la capitale sont minoritaires et la plupart des acheteurs ne sont pas russes ou saoudiens. Si la proportion des achats par les étrangers a augmenté entre 1996 et 2013 (passant de 5,3% à 8,5%), il semblerait que ce chiffre reste trop faible pour engendrer une augmentation des prix. Par ailleurs, depuis 2010, les étrangers revendent plus qu’ils n’achètent. Les franciliens considèrent que les saoudiens et les russes sont les plus gros acheteurs à Paris, or, il semblerait que les acquéreurs étrangers soient majoritairement Italiens (19,7 %), Chinois (7,1 %) et Américains (7 %).

Réformes et nouvelles mesures pour les résidences secondaires

Réformes et nouvelles mesures pour les résidences secondaires

Attendu pour 2014, la réforme du régime d’imposition des plus values immobilière sur les résidences secondaires, prendra effet en janvier 2013. Dès septembre, un abattement exceptionnel de 25% s’appliquera sur toutes les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et 31 août 2014. La durée minimale de détention d’une résidence secondaire, au terme de laquelle elle est exonérée d’impôts au moment de sa vente, sera aussi abaissée à 22 ans contre 30 ans à l’heure actuelle.

Les objectifs de cette réforme

Présenté par le ministre du Budget Bernard Cazeneuve au Sénat, la réforme du régime d’imposition des plus values immobilières sur les résidences « autres que la résidence principale des contribuables et les logements mis en location » a pour principal objectif de fluidifier le marché de l’immobilier. Le ministre a en effet souligné que « le régime d’abattement fiscal mis en place en 2011 incitait les propriétaires d’immeubles à garder leur bien longtemps, là où dans la crise on a au contraire besoin d’avoir un marché fluide ».

Avec cette réforme, il est aussi question de soutenir l’activité du secteur des travaux dans les logements et de favoriser une baisse des prix favorable aux accédants à la propriété et aux locataires. « Pour favoriser les constructions de logements, pour fluidifier le marché, pour faire en sorte que ceux qui ont le souhait d’accéder à la propriété ou qui ont vocation à être locataires de logements puissent le faire dans des conditions financières qui n’obèrent pas leur pouvoir d’achat, nous avons décidé de modifier le régime applicable aux plus-values immobilières », a rappelé devant les sénateurs Bernard Cazeneuve.

 

Des réactions mitigées

L’annonce des différentes mesures n’a pas fait l’unanimité. Bien que tous les professionnels de l’immobilier soient bien sûr favorables à une reprise du marché, cette réforme est accueillie avec une certaine méfiance. Un professionnel du secteur s’exprime sur le sujet « On lève un coin du voile » mais ajoute «  on ignore encore quelles seront les modalités d’application du dispositif aboutissant à une exonération d’impôt au bout de 22 ans. L’abattement sera-t-il linéaire ou pas ? ».

« Le marché a besoin de simplicité, de visibilité et de stabilité et aujourd’hui, plus personne ne s’y retrouve. Enfin, l’annonce d’un dispositif plus favorable entrant en vigueur le premier septembre a pour effet de paralyser les transactions jusqu’à cette date » affirme-t-il. Des mesures qui doivent donc encore faire leurs preuves.

Compromis et promesse de vente, quelles différences ?

Compromis et promesse de vente, quelles différences ?

Une fois le bien rêvé trouvé, il est temps de devenir propriétaire. Mais avant cela, il faut signer le compromis ou promesse de vente. Ce sont les deux formes que peuvent prendre l’avant-contrat qui est le premier document officiel à signer. Ils comportent cependant certaines différences que tout futur acquéreur doit connaitre.

Un contenu similaire

Ces deux actes ont tout deux pour objectif de prévoir ce que contiendra l’acte définitif avec le maximum de précisions. Les éléments qui doivent figurer dans un compromis ou une promesse de vente sont donc les mêmes.

Dans les deux cas :

- L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de sept jours.

- La vente peut être soumise à une ou plusieurs conditions suspensives

- L’acquéreur verse une somme au vendeur lors de la signature

La différence entre le compromis et la promesse réside dans les engagements de chacun. En signant un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur sont engagés de manière ferme et définitive, alors qu’avec la promesse de vente, seul le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur potentiel.

La promesse de vente

La promesse de vente n’engage que le vendeur auprès du futur acquéreur. En signant cette promesse de vente, le vendeur s’engage en effet a céder à l’acheteur son bien au prix déterminé.
Il lui donne en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement 2 à 3 mois).
Durant cette période, le vendeur ne peut renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur.

Du coté de l’acheteur, il bénéficie d’un délai pour décider s’il souhaite acheter ou non. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation d’environ 10 % du prix de vente. Dans le cas où la vente se confirme, ce montant s’imputera sur la somme à régler.
Mais s’il renonce ou ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire au titre de dédommagement.

Le compromis de vente

Le compromis de vente, quant à lui, est un engagement ferme et définitif pour les deux parties. Elles s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé conjoitement. Juridiquement, le compromis vaut vente.

Dans le cas où l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s’accompagne généralement du versement par l’acquéreur d’une somme appelée dépôt de garantie, d’environ 5% à 10 % du prix de vente. Elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte d’achat chez le notaire.

Avec  le compromis de vente, passé le délai de réflexion, l’acquéreur ne peut plus faire marche arrière, il doit acheter.

Immobilier américain et valeurs financières parisiennes

Immobilier américain et valeurs financières parisiennes

Aujourd’hui, les investisseurs ont besoin d’être rassuré sur plusieurs points avant de prendre à nouveau des risques. En effet, un certain nombre d’interrogations demeurent sur la situation de l’immobilier américain et les valeurs financières parisiennes.

Cependant, l’obtention de quelques réponses ne devrait pas tarder. Ainsi, en 2013 aux USA, une hausse des permis de construire à 920 000 et une baisse des mises en chantier à 925 000 sont attendues.

De plus, Aurel BGC prévoit un net recul des mises en chantier de logements. Cette diminution est essentiellement expliquée par des conditions météorologiques défavorables. Afin de juger de l’état de santé du marché immobilier, le bureau d’études considère que le profil des permis de construire sera nettement plus pertinent.

Concernant les valeurs financières parisiennes, le groupe Lafarge, après une publication supérieure aux attentes, gagne 7,3% à 50,1 euros. L’année dernière, Lafarge dégageait un bénéfice net en hausse de 70% à 772 millions d’euros.

Cependant, France Télécom, perd 1,8% à 7,5 euros, soit une diminution de 30,7% par rapport à 2012.

Résultat mitigé pour les antennes M6 et TF1. En effet, la première, M6 grimpe de 3,1% à 13,5 euros. Quant à TF1, au lendemain de la publication de ses résultats annuels en retrait, le groupe trébuche de 4,7% à neuf euros.

Prix de l’immobilier : explication

Prix de l’immobilier : explication

Pour favoriser l’offre de logement, Le Conseil d’Analyse Economique (CAE) conseille d’arrêter de soutenir la demande par des aides fiscales. Selon lui, ces dernières ne font qu’alimenter les hausses de prix.

Aujourd’hui les transactions immobilières sont taxées à hauteur de 5%. Le CEA pense qu’il serait judicieux d’encourager les propriétaires à vendre leurs biens au lieu de les freiner par une taxe. C’est l’une des mesures que recommande le Conseil d’Analyse Economique (CAE).

La cherté des prix de l’immobilier est un sujet récurrent pour tous les investisseurs, acquéreurs ou vendeurs, que ne néglige pas le CAE.
Celui-ci estime qu’il serait préférable de supprimer progressivement les droits de mutation coûteux afin de fluidifier le marché. En effet, ces frais sont aujourd’hui de l’ordre de 5,09% des prix de ventes de l’immobilier ancien. Ce manque à gagner de 9 milliards d’euros en moyenne pour les collectivités locales, pourrait être remplacé par une taxe foncière annuelle, de 0,2% sur la valeur des biens immobiliers, en plus de la taxe foncière existante, d’environ 0,3%.

Contrairement à ses voisins européens, dont la bulle immobilière a éclatée en 2007-2008, ce n’est qu’en 2009 que les prix ont commencé à augmenter en France. Ce qui confirme que la pierre, a toujours été considéré comme une valeur refuge pour les français.

Plusieurs facteurs expliquent l’envolée des prix en quinze ans. 
Tout d’abord la mutation de la démographie avec un fractionnement de plus en plus important des ménages.
On assiste également à une demande étrangère à Paris et sur la Côte d’Azur toujours plus importante.
A cela s’ajoute la forte progression du coût de la construction. Le facteur majeur est toutefois le soutien des pouvoirs publics qui ont adopté des mesures qui ont multiplié la demande et exacerbé les hausses de prix. Prêts à taux zéro, déductions fiscales, crédits bon marché… ont contribué au phénomène de l’augmentation des prix de l’immobilier.

Vers une baisse des prix de l’immobilier ancien à Paris ?

Vers une baisse des prix de l’immobilier ancien à Paris ?

Selon une étude publiée par le Crédit Foncier, les prix des biens immobiliers dans l’ancien pourraient baisser jusqu’à 5% dans les zones les plus prisées en France en 2013 et atteindre 7 à 10% dans les zones « non tendues ».

Les zones dites « tendues » comprennent les coeurs de métropoles, dont Paris intra-muros, secteurs privilégiés, les stations balnéaires ou de montagnes cotées. Ainsi, ces zones sont celles où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.

Le Crédit Foncier, filiale du groupe bancaire BPCE indique qu’en Ile-de-France, hors Paris, la baisse devrait être de l’ordre de 5%. Concernant les zones « non tendues », c’est-à-dire tout le reste, les diminutions des prix devraient se situer entre 7% et 10%. Au mieux, l’étude prévoit une stabilité dans ces endroits.

Par ailleurs, cette année, le volume de crédits à l’habitat consentis devrait aussi poursuivre son repli, le Crédit Foncier envisageant une baisse de 12% par rapport à 2012, à un peu plus de 100 milliards d’euros.

Qui sont ces étrangers qui achètent des résidences secondaires à Paris ?

Qui sont ces étrangers qui achètent des résidences secondaires à Paris ?

Dans l’essai « Paris résidence secondaire », trois ethnologues se sont penchés sur le profil de ces acquéreurs qui achètent un appartement dans la capitale.

Paris n’a jamais cessé de faire rêver. D’où l’intérêt pour les ethnologues d’étudier cette figure de l’entre-deux qui n’est ni habitant permanent, ni touriste mais le « résident secondaire urbain ». Une manière également de casser certaines images. Car les « vrais » Parisiens, eux, ont tous en tête ces riches étrangers qui achètent à un prix très élevé un pied-à-terre dans un quartier aisé de la ville et sont plutôt accusés de faire monter les prix pour ne passer au final que quelques jours dans leur appartement.

Bien sûr, ces gens-là existent. Cependant, ce ne sont pas vraiment ceux que les auteurs ont rencontré. Loin de l’idée du riche étranger qui ne consommerait que du luxe dans les boutiques de l’avenue Montaigne, ce résident goûte avant tout au « Paris village ». Il adore acheter le pain chez le boulanger, achète le journal qu’il lit au café, fréquente les expositions. Bref, il « joue au Parisien » et voit son quartier comme un village.

Les résidents étrangers sont d’autant plus critiqués qu’il y a une grande tension sur les marchés. Ils sont accusés de faire monter les prix de l’immobilier. Or, d’un point de vue quantitatif cela reste marginal. En effet, les ethnologues constatent aussi que s’il y a bien une forme de ruée des étrangers sur Paris, elle concerne surtout certains arrondissements du centre comme l’île Saint-Louis et les beaux quartiers comme les Champs-Élysées, sur les biens de très haut standing, inaccessibles au Parisien moyen. Effectivement, ici, les étrangers raflent la mise.

Immobilier : la chasse aux bonnes affaires

Immobilier : la chasse aux bonnes affaires

En ce début d’année 2013, si les transactions plongent, les prix résistent encore. Et oui la crise a du bon : c’est l’occasion de saisir les opportunités.

Malgré l’extraordinaire baisse des taux, les acheteurs, touchés par la crise, ne sont guère optimistes pour l’avenir et font preuve d’attentisme face à des vendeurs, eux aussi inquiets et toujours peu enclins à rabattre de leurs prétentions. Stéphane Imowics, directeur général de Crédit foncier Immobilier affirme « d’où aujourd’hui cette drôle de situation, avec des prix qui résistent dans un marché atone ».

Un tel immobilisme aurait dû entraîner une chute des prix. Or, contre toute attente, ils ont incroyablement résisté. Olivier Eluère, spécialiste du logement au Crédit agricole relève « c’est un scénario tout à fait étonnant, nous ne sommes plus dans un schéma économique classique ».

Certains, comme Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université Paris Ouest Nanterre la Défense, sont optimistes en observant un ralentissement de la baisse de la production de prêts au début de janvier, après un recul spectaculaire de 26 % en 2012. Ce professeur estime que « la forte chute des volumes de vente semble enrayée ».

Certes, 2013 ne sera pas l’année de la reprise, rien n’empêche tout de même de faire la chasse aux bonnes affaires. Il faut aussi mettre à profit la situation : comme personne ne se bouscule et que les prix ne risquent pas de s’envoler de sitôt, les acheteurs peuvent prendre leur temps. De plus, c’est toujours dans les moments de crise que l’on achète le mieux. Car après tout, les taux sont très bas, les prix (légèrement) en baisse et le pouvoir de négociation plus important.

L’immobilier parisien de luxe : la baisse des prix relance les ventes

L’immobilier parisien de luxe : la baisse des prix relance les ventes

L’agence immobilière de prestige Barnes a observé des baisses de prix de 8 à 15 % sur certains segments du luxe. Cependant, le très haut de gamme reste toujours aussi prisé de la clientèle internationale.

De l’avis de Barnes, si la clientèle européenne a disparu, les acheteurs internationaux demeurent très présents sur le segment des biens d’exception, l’expatriation de patrimoines élevés et de jeunes entrepreneurs ayant produit un afflux de biens sur le marché. Ainsi, Russes, Chinois et clientèle du Moyen-Orient continuent à privilégier les arrondissements huppés de Paris, qui comportent leur lot de biens avec vues sur Seine et jardins, sur les monuments, Rive Gauche et dans le centre.

Par ailleurs, chez certains vendeurs, la tendance est à l’anticipation d’une baisse des prix. Les vendeurs de biens « avec défauts » jusqu’à 2,5 millions d’euros ajustent leurs prix de 8 à 15 %, tout comme ceux de biens au-delà de 2,5 millions d’euros. En revanche, stabilité pour les produits « sans défaut » inférieurs à 2,5 millions, ainsi que pour les « biens d’exception ».

Paris loin derrière Londres dans le Top 10 des marchés de bureaux les plus chers du monde

Paris loin derrière Londres dans le Top 10 des marchés de bureaux les plus chers du monde

Selon l’étude annuelle Cushman & Wakefield, Paris occupe la 10ème place des marché de bureaux les plus chers. Cette étude offre un aperçu des coûts d’occupation de bureaux dans le monde.

D’après la publication d’un rapport annuel du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield consacré aux coûts d’occupation de bureaux, les loyers de bureaux ont augmenté en moyenne de 3 % dans le monde en 2012.

Cependant, la plupart des marchés connaissent des obstacles persistants liés à une situation économique peu favorable et à un certain attentisme des utilisateurs. En effet, ceux-ci cherchent à diminuer leurs coûts immobiliers en priorité. Une motivation qui devrait rester prépondérante tant que les inquiétudes concernant le climat économique n’auront pas disparu.

Quant à Paris, les loyers s’y sont maintenus à des niveaux assez élevés en 2012 du fait de la raréfaction de l’offre de qualité, ce qui a incité les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée (avocats, conseils en stratégie) à payer le prix fort pour saisir les dernières opportunités des beaux quartiers de la capitale.