viager

Le viager de nouveau tendance

Le viager de nouveau tendance

Beaucoup avaient annoncé sa fin, en vain. Le viager, système qui consiste à transférer la propriété d’un bien en contrepartie de liquidités appelé « bouquet », et d’une rente jusqu’au décès de l’occupant, ne s’affaiblit pas. S’il a longtemps été considéré comme une niche, ne représentant que 1% des transactions immobilières, il semblerait que depuis plus d’un an la donne ait changé.

Une nouvelle jeunesse pour le Viager grâce au vieillissement de la population

 C’est un facteur démographique avantageux pour le marché du viager qui se profile à l’horizon. Des jeunes retraités de 60 à 65 ans sollicitent de plus en plus ce système pour avoir des liquidités et des revenus complémentaires. Tandis que d’un autre côté, les acquéreurs potentiels, majoritairement des quinquagénaires actifs, sont soucieux de se constituer un patrimoine locatif pour leur retraite. Une équation quasi parfaite.

 Acheter en viager peut être considéré comme une double mise. Tout d’abord, il s’agit de parier sur l’évolution des prix de l’immobilier puis sur l’espérance de vie du vendeur (appelé « crédit rentier »). Presque tous les biens mis en viager sont occupés. Les biens dits « libres » ne représentent pas plus d’1% des transactions. Le prix du bien est évalué par des experts, qui appliquent une décote qui correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation. Ce calcul s’effectue en fonction de l’espérance de vie de l’occupant et de la valeur locative du bien. Plus l’occupant est âgé, moins la décote est importante, et inversement.

Les tables de mortalité sur un marché déséquilibré

 L’élément clé du calcul est la table de mortalité. Il s’agit de calculer le montant de la rente, puis  sa durée. Plus de 80% des crédits rentiers dépassent les espérances de vie théoriques retenues. En effet, l’INSEE et les assureurs n’utilisent pas les mêmes calculs. Pour un homme de 75 ans, son espérance de vie est de 11,3 ans selon l’INSEE, alors qu’elle est de 14.5 ans pour les assureurs. En d’autres termes, l’acheteur qui utilise la table de mortalité établie par l’INSEE risque de devoir payer une rente plus longtemps que prévu.

 Ces transactions se concentrent essentiellement sur Paris intra-muros, l’Ile-de-France mais aussi la Côte d’Azur et quelques villes comme Megève ou Deauville. Les biens proposés en région parisienne sont surtout de grands appartements situés dans de beaux quartiers.Un problème subsiste. Si l’offre concerne majoritairement des grandes surfaces détenues par des personnes de moins de 75 ans, la demande porte plutôt sur des petites surfaces (studio ou 2 pièces) détenus par des propriétaires âgés de plus de 80 ans et avec une rente de moins de 1 000 euros.

ACTUALITÉ

Les nouveaux acteurs du monde mutualisé comme UMR-Corem, 123Venture (capital risque), ou Perial (investissement immobilier commercial) préparent le lancement d’un viager mutualisé à destination des particuliers. Ces projets mis en place devraient rassurer les acquéreurs potentiels. En effet, le marché du viager a été déstabilisé en 2012  par la faillite de Life Invest, une société américaine basé à Fréjus dans le Var. Sa déconfiture aurait entraîné la suspension du versement d’une centaine de rentes pendant deux ans.