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Investir dans un parking reste un bon placement !

Investir dans un parking reste un bon placement !

Louer un parking ou un box fermé à quelqu’un, c’est l’opportunité de s’offrir une belle rentabilité. Une difficulté principale subsiste. Il s’agit essentiellement de ne pas surpayer l’emplacement et donc de se livrer à une solide étude de marché.

Le parking, un investissement simple mais rentable
C’est l’un des seul placement épargné par les contraintes de la loi Alur. Investir dans un parking ou box fermé pour le louer est simple, pratique et fructueux. Ce bien atypique permet de dégager une rentabilité de 8 à 9%. Il permet au propriétaire d’échapper à de nombreux désagréments observés dans la location traditionnelle.  En effet, un parking ne se dégrade pas et ne nécessite donc peu, voire pas d’entretien. De plus, les charges sont très faibles et les préavis n’excèdent pas un mois. En outre, les loyers ne sont pas plafonnés et les candidats à la location sont nombreux, surtout dans Paris où les immeubles ont rarement ce genre de prestations. Contrariés par les PV, la fourrière à répétition et la suppression des places de stationnement aérien, les acquéreurs potentiels sont prêts a payer en moyenne entre 50 et 200 €  par mois pour mettre leur véhicule à l’abri.

Devenir acquéreur, certes, mais sous certaines conditions et avec des précautions
Il existe bien, quelques inconvénients pour ce type d’investissement. Les frais de notaire sont élevés compte tenu du montant de l’acquisition et tout dépend de la fiscalité locale (taxe foncière). Cependant, les loyers encaissés bénéficient d’un régime micro-foncier. En somme, l’investisseur ne doit déclarer que 70% des revenus qu’il perçoit. Toutefois quelques précautions s’imposent. Il faut éviter les quartiers riches où il y a des constructions neuves qui comportent, quasiment toutes, des places de parkings. Il faut aussi vérifier  que le parking ou le box repéré ne se trouve pas à proximité d’un parking municipal. Enfin, l’acquéreur potentiel doit bien identifier la nature du produit afin de l’évaluer soigneusement. En effet, il s’agit de distinguer le parking et le box fermé qui sont deux produits différents, avec des investissements pouvant aller du simple au double. Un box fermé peut entreposer des motos, vélos, planches à voiles, en plus d’un véhicule c’est une annexe au logement. Alors que le parking ne désigne qu’un emplacement pour stationner son véhicule, il n’est pas un espace «  clos ».

Les taux dégringolent : renégociez votre crédit immobilier !

Les taux dégringolent : renégociez votre crédit immobilier !

C’est un contexte idyllique pour les emprunteurs qui se profil à l’horizon. Les taux d’intérêts, au plus bas, entraînent l’augmentation fulgurante des rachats de crédits immobiliers.

C’est le moment de renégocier !

 Après une légère hausse durant la fin de l’année dernière, les taux d’intérêts n’ont cessé de décroître ces dernières semaines, pour atteindre un nouveau point bas historique. Pour une période de vingt ans, les taux flirtent désormais autour de 3,15%. Et, encore plus attractifs, pour 15 ans, ils oscillent vers 2,85%.

 Dans cet environnement, idéal pour les emprunteurs, c’est le moment parfait pour négocier un ancien crédit immobilier. Les propriétaires en profitent, même si peu parviennent à obtenir un geste commercial de leurs banquiers. Les demandes de rachats de crédits par une banque concurrente augmentent donc considérablement. Alors qu’ils ne symbolisaient que 10% du total de la distribution de crédits immobilier en janvier dernier, les dossiers de rachats représentent aujourd’hui 20 % de ce chiffre.

Se lancer, certes, mais sous certaines conditions !

 Avant de se lancer, il est important de s’assurer de l’exactitude de ses calculs. Tout d’abord, il faut s’acquitter des éventuelles indemnités de remboursement anticipé de l’ancien crédit, puis il s’agit de payer des frais de garantie et de dossier.

 Pour rendre cette opération fructueuse, il faut combiner deux des trois facteurs suivants. Premièrement, l’écart entre l’ancien et le nouveau taux doit être au minimum de 1%. Deuxièmement, il ne faut pas avoir dépassé la moitié de la durée de l’emprunt pour effectuer le rachat. Et enfin, le capital restant doit être supérieur à 50.000 €. Bonne négociation !

Les prix augmentent dans l’immobilier ancien

Les prix augmentent dans l’immobilier ancien

 

Dans un contexte maussade, les prix font preuve d’une forte ténacité en Île-de-France. Les premiers indicateurs d’Avril 2014 pour le deuxième trimestre dévoilent que les perspectives d’activité ne devraient pas s’orienter vers une reprise significative des ventes. Une note de conjoncture des notaires d’Ile-de-France publiée le 27 mai dernier, révèle que le prix au mètre carré des appartements anciens a augmenté de 0,6 % au premier trimestre de 2014. Il s’établit ainsi à 8160 euros dans la capitale.

UN MOUVEMENT PONCTUEL

Cette évolution des prix ne perdurerait pas selon les avant-contrats de vente en Ile-de-France et le prix de l’immobilier ancien va retomber à 8100 euros dans les prochains mois.

« Le marché reste défini par un niveau d’activité faible. En effet, vendeurs et acquéreurs peinent à s’accorder, et l’offre et la demande se rejoignent difficilement.», constatent les notaires d’Ile-de-France. Cependant les volumes de ventes ont légèrement progressé.Environ 35 500 logements ont été vendus dans la région durant le premier trimestre 2014, soit 3 % de plus qu’à la même période en 2013. Une amélioration qui se manifeste uniquement par la progression de l’ancien, tandis que le neuf connaît une forte baisse.

UNE REPRISE CONTRASTÉE

La reprise des ventes de logements dans l’ancien a été particulièrement marquante entre le premier trimestre 2013 et celui de 2014 où le marché a connu une hausse de 9%. Cette évolution positive concerne aussi bien le marché des appartements que celui des maisons. Or, il faut se placer dans le contexte actuel, si une progression est discernable, on est encore loin des niveaux attendus dans la région.d’Ile-de-France.

Effectivement, il manque 2 500 ventes pour retrouver le niveau d’un premier trimestre moyen de ces dix dernières années, élevé à 33 700 ventes. Un autre facteur nuisible persiste, l’activité reste inférieure de 16 % à celle des périodes de forte activité du marché immobilier.

Paris, c’est le moment d’investir dans le luxe !

Paris, c’est le moment d’investir dans le luxe !

À Paris en 2013, les stocks de biens immobiliers de luxe à vendre ont augmenté. Cette croissance a engendré une baisse des prix significative. Ainsi, la capitale française devient un eldorado pour le placement dans le luxe.

Des prix attrayants dans la capitale… pour les multimillionnaires !

Les prix du luxe ont baissé d’environ 10% à Paris en 2013, pour les biens d’une valeur supérieure à 2 millions d’euros, correspondants au marché du luxe actuel. Ce marché est ce qu’on appelle une « niche ». Elle ne représente pas plus de 6% du marché global de l’immobilier.

D’après une étude réalisée par Christie’s dans 9 métropoles représentatives de l’immobilier haut de gamme, Paris (14 500€/m2) demeure bien moins chère que Londres (38 527€/m2), ville la plus dispendieuse, New York (21 216€/m2), et Hong Kong (20 108€/m2). Par ailleurs, cette enquête souligne une flagrante hausse des transactions d’un montant supérieur à 1M$ durant l’année 2013.

« Les volumes ont commencé à rebondir au printemps. Et il y a, à l’heure actuelle, une conjoncture rarissime : des prix en forte baisse, des stocks qui ont beaucoup monté en un an mais se sont stabilisés, ce qui donne un choix et des taux de crédits très bas » explique Charles-Marie Jottras, président de la société spécialisée dans l’immobilier de luxe Daniel Féau, qui fait partie du réseau Christie’s, à l’AFP.

Les villes affaiblies par la crise rebondissent fortement

« Cette évolution foudroyante, tant en prix qu’en en volume de ventes supérieures à 1 million de dollars est mondiale » note l’analyse. Aux États-Unis, les villes qui avaient été les plus touchées par la crise des subprimes sont aussi celles qui rebondissent le plus fortement. À Los Angeles, les prix ont augmenté de 40% et les ventes ont progressé de 17,2%, tandis qu’à Miami, on recense une hausse notable de 22% pour les ventes et de 11,8% pour les prix. New York qui avait moins souffert de la crise voit la valeur de ses biens croître moins significativement (+6,10%).

L’évolution la plus spectaculaire concerne la ville de San Francisco. Celle-ci bénéficie de facteurs locaux très avantageux. Il s’agit du développement de l’économie lié à la Silicon Valley et de l’enrichissement rapide d’entrepreneurs du secteur high-tech. Résultat, ses ventes immobilières sont en hausse de 62%.

À l’inverse, d’après l’analyse, la ville de Hong Kong, qui figure parmi les métropoles les plus chères du monde, connaît un repli des transactions dans le luxe. Celui-ci s’explique par la mise en place d’une taxe sur les mutations, établie par le gouvernement pour contenir l’envolée des prix sur le marché résidentiel, qui est depuis quelques années sous la pression des acquéreurs de Chine continentale.

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Depuis de nombreuses années, beaucoup d’informations issues de « discussions de comptoir » circulent au sujet de l’immobilier : de riches saoudiens s’approprieraient Paris ! En 20 ans, les loyers ont triplé et les jeunes ménages n’ont plus les moyens d’acheter dans la Capitale…

Suite à une étude de la Chambre des Notaires de Paris Île-de-France sur l’évolution des prix durant les 20 dernières années, La Bonne Agence a tenté de déceler le vrai du faux parmi les plus farouches rumeurs sur la pierre francilienne.

Les crises économiques successives ont fait baisser les prix : FAUX

En effet, l’immobilier demeure un placement avantageux malgré les différentes crises financières. Entre 1996 et 2013, les prix ont été multipliés par 2,65, ce qui rend le placement immobilier très rentable. La fulgurante hausse des prix sur le long terme a enrayé les moments ponctuels de baisse. De plus, l’augmentation de la valeur des logements de petites surfaces a dépassé celle des grandes en 2004. À Paris, le prix des studios a été multiplié par 3,65 contre 3,08 pour les 5 pièces.

 Les prix ont triplé en 20 ans : FAUX

En réalité, les prix n’ont pas triplé en 20 ans, mais plutôt en 30 ans d’après la Chambre des Notaires de Paris. Certains parlent d’une absorption de la flambée des prix grâce à la diminution des taux d’intérêts des crédits immobiliers. Or, entre 1996 et 2008, la capacité d’achat des acquéreurs a augmenté de 86%. Cette hausse importante s’explique par l’augmentation simultanée du revenu par ménage de 10% et de la baisse des mensualités de remboursement des prêts immobiliers de 40%. Néanmoins, dans un même laps de temps, les prix de l’immobilier ont grimpé de 150%.

Les parisiens sont quasiment tous locataires : VRAI

Les parisiens sont moins souvent propriétaires qu’ailleurs en France mais l’écart se ressert. En 2009, seul 1 parisien sur 3 et moins d’1 francilien sur 2 étaient propriétaires de leur logement principal. Un chiffre en hausse par rapport à 1999 mais qui reste largement sous la moyenne nationale de 58% de français propriétaires de leur logement principal.

Les acquéreurs saoudiens et russes sont coupables, de l’augmentation des prix à Paris : FAUX

Les acquisitions immobilières des étrangers dans la capitale sont minoritaires et la plupart des acheteurs ne sont pas russes ou saoudiens. Si la proportion des achats par les étrangers a augmenté entre 1996 et 2013 (passant de 5,3% à 8,5%), il semblerait que ce chiffre reste trop faible pour engendrer une augmentation des prix. Par ailleurs, depuis 2010, les étrangers revendent plus qu’ils n’achètent. Les franciliens considèrent que les saoudiens et les russes sont les plus gros acheteurs à Paris, or, il semblerait que les acquéreurs étrangers soient majoritairement Italiens (19,7 %), Chinois (7,1 %) et Américains (7 %).

Le viager de nouveau tendance

Le viager de nouveau tendance

Beaucoup avaient annoncé sa fin, en vain. Le viager, système qui consiste à transférer la propriété d’un bien en contrepartie de liquidités appelé « bouquet », et d’une rente jusqu’au décès de l’occupant, ne s’affaiblit pas. S’il a longtemps été considéré comme une niche, ne représentant que 1% des transactions immobilières, il semblerait que depuis plus d’un an la donne ait changé.

Une nouvelle jeunesse pour le Viager grâce au vieillissement de la population

 C’est un facteur démographique avantageux pour le marché du viager qui se profile à l’horizon. Des jeunes retraités de 60 à 65 ans sollicitent de plus en plus ce système pour avoir des liquidités et des revenus complémentaires. Tandis que d’un autre côté, les acquéreurs potentiels, majoritairement des quinquagénaires actifs, sont soucieux de se constituer un patrimoine locatif pour leur retraite. Une équation quasi parfaite.

 Acheter en viager peut être considéré comme une double mise. Tout d’abord, il s’agit de parier sur l’évolution des prix de l’immobilier puis sur l’espérance de vie du vendeur (appelé « crédit rentier »). Presque tous les biens mis en viager sont occupés. Les biens dits « libres » ne représentent pas plus d’1% des transactions. Le prix du bien est évalué par des experts, qui appliquent une décote qui correspond à la valeur du droit d’usage et d’habitation. Ce calcul s’effectue en fonction de l’espérance de vie de l’occupant et de la valeur locative du bien. Plus l’occupant est âgé, moins la décote est importante, et inversement.

Les tables de mortalité sur un marché déséquilibré

 L’élément clé du calcul est la table de mortalité. Il s’agit de calculer le montant de la rente, puis  sa durée. Plus de 80% des crédits rentiers dépassent les espérances de vie théoriques retenues. En effet, l’INSEE et les assureurs n’utilisent pas les mêmes calculs. Pour un homme de 75 ans, son espérance de vie est de 11,3 ans selon l’INSEE, alors qu’elle est de 14.5 ans pour les assureurs. En d’autres termes, l’acheteur qui utilise la table de mortalité établie par l’INSEE risque de devoir payer une rente plus longtemps que prévu.

 Ces transactions se concentrent essentiellement sur Paris intra-muros, l’Ile-de-France mais aussi la Côte d’Azur et quelques villes comme Megève ou Deauville. Les biens proposés en région parisienne sont surtout de grands appartements situés dans de beaux quartiers.Un problème subsiste. Si l’offre concerne majoritairement des grandes surfaces détenues par des personnes de moins de 75 ans, la demande porte plutôt sur des petites surfaces (studio ou 2 pièces) détenus par des propriétaires âgés de plus de 80 ans et avec une rente de moins de 1 000 euros.

ACTUALITÉ

Les nouveaux acteurs du monde mutualisé comme UMR-Corem, 123Venture (capital risque), ou Perial (investissement immobilier commercial) préparent le lancement d’un viager mutualisé à destination des particuliers. Ces projets mis en place devraient rassurer les acquéreurs potentiels. En effet, le marché du viager a été déstabilisé en 2012  par la faillite de Life Invest, une société américaine basé à Fréjus dans le Var. Sa déconfiture aurait entraîné la suspension du versement d’une centaine de rentes pendant deux ans.

A Paris et en Ile-de-France, les prix résistent malgré le nombre limité de ventes immobilières

A Paris et en Ile-de-France, les prix résistent malgré le nombre limité de ventes immobilières

A Paris et en Ile-de-France, le nombre de transactions immobilières est limité alors que les prix franciliens restent stables sur la période de mars à mai 2013, d’après les chiffres des Notaires de Paris-Ile-de-France. La stabilité des prix est une caractéristique du marché immobilier francilien.

Prix médian au m² à Paris : 8240 euros

A Paris, les prix au mètre carré restent dans l’ensemble élevés : 8 240 €, soit 20 € à peine de différence par rapport au trimestre dernier (8 260 €).

Concernant l’Ile-de-France, le prix au m² moyen avoisine 4 360 € en Petite Couronne (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne et Seine-Saint-Denis) et 3 070 € en Grande Couronne (Seine et Marne, Yvelines, Essonne, Val d’Oise), très éloignée de Paris. Des disparités existent malgré tout entre ces départements. Par exemple, les Yvelines affichent un prix au m² le plus élevé de Grande Couronne : 3 830 €, soit 1 100 € de plus que ses voisins (Seine-et-Marne et Essonne).

Volumes en net repli

Le nombre de logements anciens en Ile-de-France vendus entre mars et mai 2013 a augmenté de 13 % mais cette hausse remarquée dans l’ensemble des départements reste « occasionnelle ». La période de février à mai 2012 fut de très faible activité, en comparaison au très bon mois de janvier 2012, avec un nombre de ventes record enregistré. Tout cela juste avant l’entrée en vigueur de la réforme sur l’imposition des plus-values immobilières.

Si l’on compare les volumes de mars à mai 2013 avec ceux de mars à mai 2011, on constate un repli de 15 %. Et, si l’on fait un rapprochement avec la moyenne du nombre de ventes réalisées de mars à mai, années de référence, (1999 à 2007), les volumes chutent même de 18%.

Dans le département des Yvelines, cette tendance est encore plus flagrante en raison de son prix au mètre carré le plus élevé de Grande Couronne. Le nombre de vente y a plongé de 24% par rapport à 2011 et n’a progressé que de 8% comparé à 2012.

La progression est également faible dans la capitale (+ 8%) entre mars-mai 2013 et la même période en 2012.

Reprise au dernier trimestre 2013 ?

L’annonce de la nouvelle réforme de la fiscalité des plus-values immobilières doit prendre effet en septembre 2013 et celle de l’augmentation des plafonds des droits de mutation au profit des départements qui doit intervenir à compter de janvier 2014, « pourraient influencer de manière sensible le marché immobilier et entraîner un regain d’activité au dernier trimestre 2013 ».

Cf. Article « Réformes et nouvelles mesures pour les résidences secondaires »

Réformes et nouvelles mesures pour les résidences secondaires

Réformes et nouvelles mesures pour les résidences secondaires

Attendu pour 2014, la réforme du régime d’imposition des plus values immobilière sur les résidences secondaires, prendra effet en janvier 2013. Dès septembre, un abattement exceptionnel de 25% s’appliquera sur toutes les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et 31 août 2014. La durée minimale de détention d’une résidence secondaire, au terme de laquelle elle est exonérée d’impôts au moment de sa vente, sera aussi abaissée à 22 ans contre 30 ans à l’heure actuelle.

Les objectifs de cette réforme

Présenté par le ministre du Budget Bernard Cazeneuve au Sénat, la réforme du régime d’imposition des plus values immobilières sur les résidences « autres que la résidence principale des contribuables et les logements mis en location » a pour principal objectif de fluidifier le marché de l’immobilier. Le ministre a en effet souligné que « le régime d’abattement fiscal mis en place en 2011 incitait les propriétaires d’immeubles à garder leur bien longtemps, là où dans la crise on a au contraire besoin d’avoir un marché fluide ».

Avec cette réforme, il est aussi question de soutenir l’activité du secteur des travaux dans les logements et de favoriser une baisse des prix favorable aux accédants à la propriété et aux locataires. « Pour favoriser les constructions de logements, pour fluidifier le marché, pour faire en sorte que ceux qui ont le souhait d’accéder à la propriété ou qui ont vocation à être locataires de logements puissent le faire dans des conditions financières qui n’obèrent pas leur pouvoir d’achat, nous avons décidé de modifier le régime applicable aux plus-values immobilières », a rappelé devant les sénateurs Bernard Cazeneuve.

 

Des réactions mitigées

L’annonce des différentes mesures n’a pas fait l’unanimité. Bien que tous les professionnels de l’immobilier soient bien sûr favorables à une reprise du marché, cette réforme est accueillie avec une certaine méfiance. Un professionnel du secteur s’exprime sur le sujet « On lève un coin du voile » mais ajoute «  on ignore encore quelles seront les modalités d’application du dispositif aboutissant à une exonération d’impôt au bout de 22 ans. L’abattement sera-t-il linéaire ou pas ? ».

« Le marché a besoin de simplicité, de visibilité et de stabilité et aujourd’hui, plus personne ne s’y retrouve. Enfin, l’annonce d’un dispositif plus favorable entrant en vigueur le premier septembre a pour effet de paralyser les transactions jusqu’à cette date » affirme-t-il. Des mesures qui doivent donc encore faire leurs preuves.

Compromis et promesse de vente, quelles différences ?

Compromis et promesse de vente, quelles différences ?

Une fois le bien rêvé trouvé, il est temps de devenir propriétaire. Mais avant cela, il faut signer le compromis ou promesse de vente. Ce sont les deux formes que peuvent prendre l’avant-contrat qui est le premier document officiel à signer. Ils comportent cependant certaines différences que tout futur acquéreur doit connaitre.

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Ces deux actes ont tout deux pour objectif de prévoir ce que contiendra l’acte définitif avec le maximum de précisions. Les éléments qui doivent figurer dans un compromis ou une promesse de vente sont donc les mêmes.

Dans les deux cas :

- L’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de sept jours.

- La vente peut être soumise à une ou plusieurs conditions suspensives

- L’acquéreur verse une somme au vendeur lors de la signature

La différence entre le compromis et la promesse réside dans les engagements de chacun. En signant un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur sont engagés de manière ferme et définitive, alors qu’avec la promesse de vente, seul le vendeur s’engage à vendre à l’acquéreur potentiel.

La promesse de vente

La promesse de vente n’engage que le vendeur auprès du futur acquéreur. En signant cette promesse de vente, le vendeur s’engage en effet a céder à l’acheteur son bien au prix déterminé.
Il lui donne en exclusivité une « option » pour un temps limité (généralement 2 à 3 mois).
Durant cette période, le vendeur ne peut renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur.

Du coté de l’acheteur, il bénéficie d’un délai pour décider s’il souhaite acheter ou non. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation d’environ 10 % du prix de vente. Dans le cas où la vente se confirme, ce montant s’imputera sur la somme à régler.
Mais s’il renonce ou ne manifeste pas son acceptation dans le délai d’option, l’indemnité restera acquise au propriétaire au titre de dédommagement.

Le compromis de vente

Le compromis de vente, quant à lui, est un engagement ferme et définitif pour les deux parties. Elles s’engagent à conclure la vente à un prix déterminé conjoitement. Juridiquement, le compromis vaut vente.

Dans le cas où l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.

La signature du compromis s’accompagne généralement du versement par l’acquéreur d’une somme appelée dépôt de garantie, d’environ 5% à 10 % du prix de vente. Elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte d’achat chez le notaire.

Avec  le compromis de vente, passé le délai de réflexion, l’acquéreur ne peut plus faire marche arrière, il doit acheter.