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Investir dans un parking reste un bon placement !

Investir dans un parking reste un bon placement !

Louer un parking ou un box fermé à quelqu’un, c’est l’opportunité de s’offrir une belle rentabilité. Une difficulté principale subsiste. Il s’agit essentiellement de ne pas surpayer l’emplacement et donc de se livrer à une solide étude de marché.

Le parking, un investissement simple mais rentable
C’est l’un des seul placement épargné par les contraintes de la loi Alur. Investir dans un parking ou box fermé pour le louer est simple, pratique et fructueux. Ce bien atypique permet de dégager une rentabilité de 8 à 9%. Il permet au propriétaire d’échapper à de nombreux désagréments observés dans la location traditionnelle.  En effet, un parking ne se dégrade pas et ne nécessite donc peu, voire pas d’entretien. De plus, les charges sont très faibles et les préavis n’excèdent pas un mois. En outre, les loyers ne sont pas plafonnés et les candidats à la location sont nombreux, surtout dans Paris où les immeubles ont rarement ce genre de prestations. Contrariés par les PV, la fourrière à répétition et la suppression des places de stationnement aérien, les acquéreurs potentiels sont prêts a payer en moyenne entre 50 et 200 €  par mois pour mettre leur véhicule à l’abri.

Devenir acquéreur, certes, mais sous certaines conditions et avec des précautions
Il existe bien, quelques inconvénients pour ce type d’investissement. Les frais de notaire sont élevés compte tenu du montant de l’acquisition et tout dépend de la fiscalité locale (taxe foncière). Cependant, les loyers encaissés bénéficient d’un régime micro-foncier. En somme, l’investisseur ne doit déclarer que 70% des revenus qu’il perçoit. Toutefois quelques précautions s’imposent. Il faut éviter les quartiers riches où il y a des constructions neuves qui comportent, quasiment toutes, des places de parkings. Il faut aussi vérifier  que le parking ou le box repéré ne se trouve pas à proximité d’un parking municipal. Enfin, l’acquéreur potentiel doit bien identifier la nature du produit afin de l’évaluer soigneusement. En effet, il s’agit de distinguer le parking et le box fermé qui sont deux produits différents, avec des investissements pouvant aller du simple au double. Un box fermé peut entreposer des motos, vélos, planches à voiles, en plus d’un véhicule c’est une annexe au logement. Alors que le parking ne désigne qu’un emplacement pour stationner son véhicule, il n’est pas un espace «  clos ».

Les taux dégringolent : renégociez votre crédit immobilier !

Les taux dégringolent : renégociez votre crédit immobilier !

C’est un contexte idyllique pour les emprunteurs qui se profil à l’horizon. Les taux d’intérêts, au plus bas, entraînent l’augmentation fulgurante des rachats de crédits immobiliers.

C’est le moment de renégocier !

 Après une légère hausse durant la fin de l’année dernière, les taux d’intérêts n’ont cessé de décroître ces dernières semaines, pour atteindre un nouveau point bas historique. Pour une période de vingt ans, les taux flirtent désormais autour de 3,15%. Et, encore plus attractifs, pour 15 ans, ils oscillent vers 2,85%.

 Dans cet environnement, idéal pour les emprunteurs, c’est le moment parfait pour négocier un ancien crédit immobilier. Les propriétaires en profitent, même si peu parviennent à obtenir un geste commercial de leurs banquiers. Les demandes de rachats de crédits par une banque concurrente augmentent donc considérablement. Alors qu’ils ne symbolisaient que 10% du total de la distribution de crédits immobilier en janvier dernier, les dossiers de rachats représentent aujourd’hui 20 % de ce chiffre.

Se lancer, certes, mais sous certaines conditions !

 Avant de se lancer, il est important de s’assurer de l’exactitude de ses calculs. Tout d’abord, il faut s’acquitter des éventuelles indemnités de remboursement anticipé de l’ancien crédit, puis il s’agit de payer des frais de garantie et de dossier.

 Pour rendre cette opération fructueuse, il faut combiner deux des trois facteurs suivants. Premièrement, l’écart entre l’ancien et le nouveau taux doit être au minimum de 1%. Deuxièmement, il ne faut pas avoir dépassé la moitié de la durée de l’emprunt pour effectuer le rachat. Et enfin, le capital restant doit être supérieur à 50.000 €. Bonne négociation !

Les prix augmentent dans l’immobilier ancien

Les prix augmentent dans l’immobilier ancien

 

Dans un contexte maussade, les prix font preuve d’une forte ténacité en Île-de-France. Les premiers indicateurs d’Avril 2014 pour le deuxième trimestre dévoilent que les perspectives d’activité ne devraient pas s’orienter vers une reprise significative des ventes. Une note de conjoncture des notaires d’Ile-de-France publiée le 27 mai dernier, révèle que le prix au mètre carré des appartements anciens a augmenté de 0,6 % au premier trimestre de 2014. Il s’établit ainsi à 8160 euros dans la capitale.

UN MOUVEMENT PONCTUEL

Cette évolution des prix ne perdurerait pas selon les avant-contrats de vente en Ile-de-France et le prix de l’immobilier ancien va retomber à 8100 euros dans les prochains mois.

« Le marché reste défini par un niveau d’activité faible. En effet, vendeurs et acquéreurs peinent à s’accorder, et l’offre et la demande se rejoignent difficilement.», constatent les notaires d’Ile-de-France. Cependant les volumes de ventes ont légèrement progressé.Environ 35 500 logements ont été vendus dans la région durant le premier trimestre 2014, soit 3 % de plus qu’à la même période en 2013. Une amélioration qui se manifeste uniquement par la progression de l’ancien, tandis que le neuf connaît une forte baisse.

UNE REPRISE CONTRASTÉE

La reprise des ventes de logements dans l’ancien a été particulièrement marquante entre le premier trimestre 2013 et celui de 2014 où le marché a connu une hausse de 9%. Cette évolution positive concerne aussi bien le marché des appartements que celui des maisons. Or, il faut se placer dans le contexte actuel, si une progression est discernable, on est encore loin des niveaux attendus dans la région.d’Ile-de-France.

Effectivement, il manque 2 500 ventes pour retrouver le niveau d’un premier trimestre moyen de ces dix dernières années, élevé à 33 700 ventes. Un autre facteur nuisible persiste, l’activité reste inférieure de 16 % à celle des périodes de forte activité du marché immobilier.

Paris, c’est le moment d’investir dans le luxe !

Paris, c’est le moment d’investir dans le luxe !

À Paris en 2013, les stocks de biens immobiliers de luxe à vendre ont augmenté. Cette croissance a engendré une baisse des prix significative. Ainsi, la capitale française devient un eldorado pour le placement dans le luxe.

Des prix attrayants dans la capitale… pour les multimillionnaires !

Les prix du luxe ont baissé d’environ 10% à Paris en 2013, pour les biens d’une valeur supérieure à 2 millions d’euros, correspondants au marché du luxe actuel. Ce marché est ce qu’on appelle une « niche ». Elle ne représente pas plus de 6% du marché global de l’immobilier.

D’après une étude réalisée par Christie’s dans 9 métropoles représentatives de l’immobilier haut de gamme, Paris (14 500€/m2) demeure bien moins chère que Londres (38 527€/m2), ville la plus dispendieuse, New York (21 216€/m2), et Hong Kong (20 108€/m2). Par ailleurs, cette enquête souligne une flagrante hausse des transactions d’un montant supérieur à 1M$ durant l’année 2013.

« Les volumes ont commencé à rebondir au printemps. Et il y a, à l’heure actuelle, une conjoncture rarissime : des prix en forte baisse, des stocks qui ont beaucoup monté en un an mais se sont stabilisés, ce qui donne un choix et des taux de crédits très bas » explique Charles-Marie Jottras, président de la société spécialisée dans l’immobilier de luxe Daniel Féau, qui fait partie du réseau Christie’s, à l’AFP.

Les villes affaiblies par la crise rebondissent fortement

« Cette évolution foudroyante, tant en prix qu’en en volume de ventes supérieures à 1 million de dollars est mondiale » note l’analyse. Aux États-Unis, les villes qui avaient été les plus touchées par la crise des subprimes sont aussi celles qui rebondissent le plus fortement. À Los Angeles, les prix ont augmenté de 40% et les ventes ont progressé de 17,2%, tandis qu’à Miami, on recense une hausse notable de 22% pour les ventes et de 11,8% pour les prix. New York qui avait moins souffert de la crise voit la valeur de ses biens croître moins significativement (+6,10%).

L’évolution la plus spectaculaire concerne la ville de San Francisco. Celle-ci bénéficie de facteurs locaux très avantageux. Il s’agit du développement de l’économie lié à la Silicon Valley et de l’enrichissement rapide d’entrepreneurs du secteur high-tech. Résultat, ses ventes immobilières sont en hausse de 62%.

À l’inverse, d’après l’analyse, la ville de Hong Kong, qui figure parmi les métropoles les plus chères du monde, connaît un repli des transactions dans le luxe. Celui-ci s’explique par la mise en place d’une taxe sur les mutations, établie par le gouvernement pour contenir l’envolée des prix sur le marché résidentiel, qui est depuis quelques années sous la pression des acquéreurs de Chine continentale.

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Halte aux idées reçues sur l’immobilier !

Depuis de nombreuses années, beaucoup d’informations issues de « discussions de comptoir » circulent au sujet de l’immobilier : de riches saoudiens s’approprieraient Paris ! En 20 ans, les loyers ont triplé et les jeunes ménages n’ont plus les moyens d’acheter dans la Capitale…

Suite à une étude de la Chambre des Notaires de Paris Île-de-France sur l’évolution des prix durant les 20 dernières années, La Bonne Agence a tenté de déceler le vrai du faux parmi les plus farouches rumeurs sur la pierre francilienne.

Les crises économiques successives ont fait baisser les prix : FAUX

En effet, l’immobilier demeure un placement avantageux malgré les différentes crises financières. Entre 1996 et 2013, les prix ont été multipliés par 2,65, ce qui rend le placement immobilier très rentable. La fulgurante hausse des prix sur le long terme a enrayé les moments ponctuels de baisse. De plus, l’augmentation de la valeur des logements de petites surfaces a dépassé celle des grandes en 2004. À Paris, le prix des studios a été multiplié par 3,65 contre 3,08 pour les 5 pièces.

 Les prix ont triplé en 20 ans : FAUX

En réalité, les prix n’ont pas triplé en 20 ans, mais plutôt en 30 ans d’après la Chambre des Notaires de Paris. Certains parlent d’une absorption de la flambée des prix grâce à la diminution des taux d’intérêts des crédits immobiliers. Or, entre 1996 et 2008, la capacité d’achat des acquéreurs a augmenté de 86%. Cette hausse importante s’explique par l’augmentation simultanée du revenu par ménage de 10% et de la baisse des mensualités de remboursement des prêts immobiliers de 40%. Néanmoins, dans un même laps de temps, les prix de l’immobilier ont grimpé de 150%.

Les parisiens sont quasiment tous locataires : VRAI

Les parisiens sont moins souvent propriétaires qu’ailleurs en France mais l’écart se ressert. En 2009, seul 1 parisien sur 3 et moins d’1 francilien sur 2 étaient propriétaires de leur logement principal. Un chiffre en hausse par rapport à 1999 mais qui reste largement sous la moyenne nationale de 58% de français propriétaires de leur logement principal.

Les acquéreurs saoudiens et russes sont coupables, de l’augmentation des prix à Paris : FAUX

Les acquisitions immobilières des étrangers dans la capitale sont minoritaires et la plupart des acheteurs ne sont pas russes ou saoudiens. Si la proportion des achats par les étrangers a augmenté entre 1996 et 2013 (passant de 5,3% à 8,5%), il semblerait que ce chiffre reste trop faible pour engendrer une augmentation des prix. Par ailleurs, depuis 2010, les étrangers revendent plus qu’ils n’achètent. Les franciliens considèrent que les saoudiens et les russes sont les plus gros acheteurs à Paris, or, il semblerait que les acquéreurs étrangers soient majoritairement Italiens (19,7 %), Chinois (7,1 %) et Américains (7 %).

Acheter un parking parisien peut-être très rentable

Acheter un parking parisien peut-être très rentable

Qu’est ce qui offre une rentabilité de 6 à 8% ? Un parking parisien bien entendu, à condition de bien cibler les arrondissements les plus intéressants !

De prime abord, le prix peut rebuter compte tenu de la petite surface. Mais en croire une plate-forme d’annonces immobilières spécialisées à Paris, les parkings parisiens valent le coup qu’on s’intéresse à eux. Leur rentabilité à la location est de l’ordre 6 à 8 % par an. Très intéressant si l’on compare cela à la rémunération du livret A qui tombe à 1,25 %.

Trouver la perle rare

 Sur Internet, il est possible de trouver des centaines d’offres de ventes dont les prix oscillent entre 5 000 et 50 000€. Une fourchette plutôt large qui prouve que le marché des parkings parisiens est très irrégulier. La Bonne Agence, agence immobilière de la rive droite et de la rive gauche, préconise de bien étudier les quartiers car tous les parkings ne se valent pas. Il faut se poser les bonnes questions : Y a t-il des parkings publics ? Y a t-il de la place pour se garer ? Les contractuels passent-ils souvent pour verbaliser ? Tant d’informations à récolter avant le passage à l’achat. Le plus rentable reste le centre de la capitale. Les quartiers de l’Hôtel de ville, du Marais, la rive gauche, Saint-Germain-des-Prés et le Triangle d’Or (8ème arrondissement) sont des valeurs sûres. Les parkings sont un produit rare et cher et par conséquent très recherchés. D’une rue à l’autre, le prix peut varier de 30 %. Par ailleurs, certains arrondissements, tel que le 6ème, sont à l’abri de la construction de parkings Vinci et donc idéal pour investir. Dans certains quartiers de la Capitale, de très beaux appartements peuvent ne pas trouver d’acquéreurs faute de parking vendu en sus. La conséquence est le prix démentiel que peuvent atteindre les prix d’un box de quelques mètres carrés : 100 000 €.

Avantage fiscal, engagement et préavis d’un mois

Acheter un parking, oui mais il est judicieux d’éviter les arrondissements périphériques, près des portes. En effet, les nombreux immeubles neufs sont généralement pourvus de parkings souterrains. Les prix sont en général beaucoup plus abordables mais il sera aussi plus difficile de trouver un locataire, et surtout d’obtenir un bon loyer. Si ces derniers peuvent atteindre 500 € par mois dans les arrondissements centraux, ils tombent en dessous de 100 € dans le 19ème. Alors pour dénicher la bonne affaire, rien ne vaut une petite discussion avec les concierges d’immeuble.

En plus de la facilité à trouver un locataire, l’investissement dans un parking présente d’autres avantages et notamment celui de l’entretien. Quand un appartement doit être rénover tous les quatre à cinq ans, un parking n’exige aucun entretien. Le risque de tomber sur un mauvais payeur est aussi réduit par la possibilité d’en changer rapidement. Pas de bail de trois ans mais un engagement d’un mois renouvelable, et un mois seulement de préavis. Pour finir, les loyers encaissés bénéficient du régime fiscal dit du micro-foncier et donc d’un abattement de 30 % dans la limite de 15.000 € par an. En clair, le propriétaire du parking ne fait figurer sur sa déclaration de revenus que 70 % de ce qu’il a perçu.

A Paris et en Ile-de-France, les prix résistent malgré le nombre limité de ventes immobilières

A Paris et en Ile-de-France, les prix résistent malgré le nombre limité de ventes immobilières

A Paris et en Ile-de-France, le nombre de transactions immobilières est limité alors que les prix franciliens restent stables sur la période de mars à mai 2013, d’après les chiffres des Notaires de Paris-Ile-de-France. La stabilité des prix est une caractéristique du marché immobilier francilien.

Prix médian au m² à Paris : 8240 euros

A Paris, les prix au mètre carré restent dans l’ensemble élevés : 8 240 €, soit 20 € à peine de différence par rapport au trimestre dernier (8 260 €).

Concernant l’Ile-de-France, le prix au m² moyen avoisine 4 360 € en Petite Couronne (Hauts-de-Seine, Val-de-Marne et Seine-Saint-Denis) et 3 070 € en Grande Couronne (Seine et Marne, Yvelines, Essonne, Val d’Oise), très éloignée de Paris. Des disparités existent malgré tout entre ces départements. Par exemple, les Yvelines affichent un prix au m² le plus élevé de Grande Couronne : 3 830 €, soit 1 100 € de plus que ses voisins (Seine-et-Marne et Essonne).

Volumes en net repli

Le nombre de logements anciens en Ile-de-France vendus entre mars et mai 2013 a augmenté de 13 % mais cette hausse remarquée dans l’ensemble des départements reste « occasionnelle ». La période de février à mai 2012 fut de très faible activité, en comparaison au très bon mois de janvier 2012, avec un nombre de ventes record enregistré. Tout cela juste avant l’entrée en vigueur de la réforme sur l’imposition des plus-values immobilières.

Si l’on compare les volumes de mars à mai 2013 avec ceux de mars à mai 2011, on constate un repli de 15 %. Et, si l’on fait un rapprochement avec la moyenne du nombre de ventes réalisées de mars à mai, années de référence, (1999 à 2007), les volumes chutent même de 18%.

Dans le département des Yvelines, cette tendance est encore plus flagrante en raison de son prix au mètre carré le plus élevé de Grande Couronne. Le nombre de vente y a plongé de 24% par rapport à 2011 et n’a progressé que de 8% comparé à 2012.

La progression est également faible dans la capitale (+ 8%) entre mars-mai 2013 et la même période en 2012.

Reprise au dernier trimestre 2013 ?

L’annonce de la nouvelle réforme de la fiscalité des plus-values immobilières doit prendre effet en septembre 2013 et celle de l’augmentation des plafonds des droits de mutation au profit des départements qui doit intervenir à compter de janvier 2014, « pourraient influencer de manière sensible le marché immobilier et entraîner un regain d’activité au dernier trimestre 2013 ».

Cf. Article « Réformes et nouvelles mesures pour les résidences secondaires »