L’actu du Chasseur

Comment baisser ses charges de copropriété ?

Comment baisser ses charges de copropriété ?

Les raisons qui font grimper les charges de copropriété sont nombreuses : coût des énergies en progression, exigences liées au confort en hausse, équipements de plus en plus perfectionnés etc. Il est donc prudent de surveiller de près les causes de ces charges.

Selon la dernière étude de l’UNARC, l’Union nationale des associations de responsables de copropriété, les charges ont augmenté de 5 % entre 2010 et 2011. Une hausse jugée trop importante compte tenu de l’évolution de l’inflation qui est de moins de 5 % sur la même période.

En moyenne on compte 43,7 euros/m2/an de charges. Ces chiffres varient selon les équipements de l’immeuble et sa situation. À Paris, ce coût atteint 48,4 euros/m2/an et en province 37,5 euros/m2/an.

Pour autant, la hausse des charges n’est pas une fatalité. En s’impliquant il est possible de les faire baisser.

Le poste chauffage et eau chaude

Le chauffage et l’eau chaude sont les postes les plus coûteux. Soit 14,1 euros/m2/an, selon l’Unarc. Surveiller sa consommation est donc une nécessité si on veut éviter de payer des sommes astronomiques.
 Un degré de plus dans un appartement dont la norme est fixée à 19°C équivaut à 7 % de consommation en plus, voire davantage dans certains immeubles. Alerter les copropriétaires sur leurs consommations paraît dès lors judicieux. En effet abaisser la température de 2 à 3 degrés la nuit peut générer de 6 % à 7 % d’économies supplémentaires.

La consommation d’eau

L’eau froide compte aussi pour beaucoup dans les charges : 4,8 euros/m3/an, selon l’Unarc. Il existe cependant des moyens de faire des économies sur ce poste ; détecter et résoudre les fuites d’eau et éviter les gaspillages en posant des compteurs individuels. Ce sont certes des installations coûteuses mais à long terme, elles permettent de faire des économies.

Le poste électricité

Surveiller les dépenses en électricité susceptibles dans les halls d’entrée, couloirs, paliers, ventilation, caves, parkings, ascenseurs, vidéosurveillance… C’est endroits consomment beaucoup d’électricité. L’électricité est le poste le plus énergivore, il faut donc agir en privilégiant les interrupteurs dotés de minuteries.

Immobilier : le 13ème,  un arrondissement abordable et apprécié des étudiants

Immobilier : le 13ème, un arrondissement abordable et apprécié des étudiants

Situé sur la rive gauche de la Seine avec ses quartiers Salpêtrière, Gare, Maison-Blanche et Croulebarbe, le 13ème est un arrondissement abordable et fort apprécié des étudiants.

Après une grande phase de rénovation, les prix ont quelque peu augmenté ces cinq dernières années dans le 13ème, jusqu’à quasiment 50% dans les quartiers de la Salpêtrière ou de Croulebarbe. Ces quartiers sont les plus recherchés de l’arrondissement, avec un prix au m² autour de 9 000 euros. Cependant, pour la Capitale, le prix moyen de 7 700 euros le m² reste intéressant.

Par ailleurs, l’arrondissement possède de nombreux avantages : zone bien desservie, proche du périphérique, logements abordables au sein du quartier chinois et un parc immobilier riche en grandes et petites surfaces, en habitat récent ou ancien.

Une majorité d’étudiants logent dans le 13ème. La plupart sont attirés par la présence de la Bibliothèque nationale de France et son quartier futuriste.  La place d’Italie est également très festive et animée.

Les familles ne sont pas en restent et sont également représentées près des Gobelins. La Butte-aux-Cailles et ses petites ruelles pavées offrent de nombreuses locations de petites surfaces dans un cadre agréable.  Afin de se loger dans cet arrondissement, un budget de 28 euros le m² est à prévoir.

Ainsi, il s’agit d’un arrondissement bien desservi sur le tout-Paris qui mêle animation, commerces et lieux calmes. Pour l’achat d’un bien, ce dernier reste l’une des zones attractives de la capitale, tout particulièrement sur la rive gauche de la Seine.

 

Immobilier : à Paris, les négociations se bousculent

Immobilier : à Paris, les négociations se bousculent

Aujourd’hui, les notaires estiment la baisse des prix à 1 % en un an à Paris. Les négociations deviennent de plus en plus fortes dans l’immobilier de luxe pour des biens valant plus de 2 millions d’euros.

L’idée que se font les gens de l’échelle des prix devrait être bousculée. Par exemple, à Paris, on constate peu d’acquéreurs au-delà des biens de plus de 2 millions d’euros. En un an, les prix ont baissé de 10 à 15 %.

Ainsi, même dans les beaux quartiers, les propriétaires acceptent plus facilement les négociations. Les prix passent souvent sous la barre des 10 000 €/m2.

Cependant, les étrangers sont toujours présents et intéressés par l’immobilier de luxe. Les prix sont stables pour les biens d’exception, mais la clientèle européenne qui achetait des pied-à-terre rive gauche ou des biens locatifs a disparu.

Dans l’ensemble, les acquéreurs ont un large choix, une affirmation prouvé par le réseau qui annonce 50 % de mandats de plus qu’il y a un an. Néanmoins, de nombreux acquéreurs potentiels jouent la montre, attendant que les prix baissent. Un comportement imité par un nombre croissant d’experts.

Le cabinet indépendant de recherche économique et financière, Primeview, soulève un point « Paris fait figure d’exception : l’immobilier continue de défier la gravité, avec une hausse des prix de 33 % par rapport au niveau d’avant la crise de 2008. Comment expliquer ce paradoxe dans un contexte de stagnation de l’économie ? ». Primeview évoque également «une bulle gigantesque».

Ainsi, les prix commencent à se dégonfler, mais tout doucement. En 2012, les notaires ont pu constater que les prix ont baissé de 1 % à Paris. Cette diminution est minime mais ils n’hésitent pas à rappeller qu’« il n’y avait pas eu de baisse annuelle des prix depuis trois ans, la dernière datant du quatrième trimestre 2009 ».

Selon les indices notaires-Insee de la Chambre des notaires de Paris et d’Ile de France, au quatrième trimestre, les prix ont baissé de 2 % dans la Capitale. En trois mois, le prix moyen a retrouvé son niveau du premier trimestre 2012. En effet, il est passé de 8 440 € le m² à 8 270 € le m².

Immobilier d’entreprise : explication

Immobilier d’entreprise : explication

Le bail, la « green attitude », la construction, la rénovation… Des aspects pour lesquels les locataires, investisseurs et promoteurs se posent de nombreuses questions.

Après la masse salariale, l’immobilier symbolise le deuxième poste de coût pour les entreprises. Une question se pose alors, renouveler le bail ou déménager ? Un vrai dilemme. Plusieurs facteurs peuvent motiver un déménagement tel que le regroupement de plusieurs pôles d’une grande société en un même lieu pour réaliser des économies d’échelle par exemple. Cependant, pour garder un locataire de qualité, le bailleur est souvent prêt à ne pas augmenter le loyer mais surtout à financer des travaux de rénovation et d’aménagement. Pour l’entreprise en place, la décision est délicate à prendre puisque au-delà de l’aspect financier et de la rationalisation des coûts, il faut tenir compte de l’environnement social.

D’autre part, depuis quelques années, on assiste à une progression de la « green attitude ». En effet, l’annexe verte, comprise dans les baux conclus depuis le 1er janvier 2012, est un cadre d’information et de concertation qui porte sur trois éléments : l’eau, l’énergie et la production de déchets. Cette annexe donne « une estimation des consommations, un descriptif des équipements, les objectifs d’amélioration et la tenue d’un comité de pilotage une fois par an pour faire un bilan ». Elle reflète un comportement socialement responsable pour une entreprise.

Selon une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate auprès des grandes entreprises, « 36% d’entre elles se déclarent désormais prêtes à payer un peu plus cher pour occuper des locaux bénéficiant de labels environnementaux.»

Autre point important, de nombreux immeubles de bureaux ne sont plus aux normes de sécurité et de réglementation thermique. Ils se posent alors la question de démolir pour reconstruire un bâtiment flambant neuf ou d’opérer une rénovation lourde. Conseil : étudier les deux scénarios en fonction des travaux, de l’environnement et regarder les règles d’urbanisme.

Immobilier : le pouvoir d’achat des ménages s’améliore

Immobilier : le pouvoir d’achat des ménages s’améliore

C’est un fait, le pouvoir d’achat immobilier des Français progresse partout en France.

Sur un an, l’heure est bien au progrès. En effet, Kévin Beaubrun-Diant, responsable scientifique de la « Chaire Ville et Immobilier de Paris-Dauphine », souligne qu’au troisième trimestre 2011, seuls 35,6 % des Parisiens pouvaient se permettre d’acquérir un bien correspondant à leur besoin.

M. Beaubrun-Diant explique son calcul, « nous ne nous attachons pas seulement aux taux et aux prix, nous prenons aussi en compte le revenu individuel d’un échantillon représentatif de la population francilienne, puis nous intégrons leur épargne. Plutôt qu’un prix au mètre carré moyen, nous nous attachons à la structure du ménage : un célibataire n’a pas besoin du même type de bien qu’une famille avec trois enfants. »

Les bilans du Crédit Foncier et de l’université Paris-Dauphine ainsi que d’autres études publiées récemment se rejoignent et confirment cette tendance. Sébastien de Lafond, PDG de Meilleursagents.com considère que « en un an, de mars 2012 à mars 2013, le pouvoir d’achat a forcément progressé à Paris. Les taux ont baissé de 1 %, ce qui permet une hausse de 10 % du pouvoir d’achat. Quant aux prix, ils ont reculé de 1 à 1,5 % dans la capitale sur cette période. »

Quant au courtier Meilleurtaux.com, celui-ci souligne que la ville de Lyon est la seule grande agglomération en France qui a vu le pouvoir d’achat immobilier diminué en 2012. Sandrine Allonier, la responsable des études économiques de Meilleurtaux.com précise, « dans cette ville, la baisse des taux n’a pas suffi à compenser la hausse des prix. »

Néanmoins, il ne faut pas dramatiser. En un an, les acquéreurs lyonnais prêts à régler une mensualité de 1 000 euros sur vingt ans n’ont perdu qu’un mètre carré et demi.

Facturation des syndics, attention aux abus

Facturation des syndics, attention aux abus

Dans la facturation des syndics, des abus sont souvent relevés. Afin de mieux comprendre ce système, et si besoin faire diminuer les honoraires, voici quelques pistes à ne pas négliger.

Selon l’enquête du Particulier, tous les ans, les copropriétaires paient en moyenne 42,38 €/m² de charges. Pour la gestion de l’immeuble, environ 8 % de ce coût revient au syndic. La gestion courante et les prestations particulières sont deux services différents et n’ont, par conséquent, pas les mêmes prix.

Quarante-quatre tâches de gestion courante sont énumérées par l’arrêté Novelli du 19 mars 2010. Celles-ci doivent obligatoirement apparaître dans le forfait de base proposé par le syndic. On y retrouve « la tenue de l’Assemblée Générale (AG), la rédaction du procès verbal de l’AG, la conservation des archives de la copropriété, la gestion des diagnostics obligatoires… »

Hormis ces prestations « courantes », on trouve les prestations « particulières ». Il peut s’agir, par exemple, « du suivi des gros travaux, du recouvrement des charges impayées ou encore de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire ». Selon Le Particulier, ces honoraires ont grimpé de 12 % en un an.

Ainsi, plusieurs points sont à surveiller. Par exemple, il convient d’être vigilent aux facturations en supplément des missions pourtant explicitement listées dans Novelli. Et oui, malgré l’interdiction, dans près d’une copropriété sur trois, de nombreux services sont facturés à part.

Ce n’est pas tout, la liste des prestations « particulières » est également à contrôler. Parfois elle ne cesse de s’allonger avec des services inutiles voire extravagants : « accès payant à une hotline en cas de fuite d’eau, facturation de la remise d’un livret d’accueil aux nouveaux arrivants … ».

D’autre part, il ne faut pas hésiter à négocier les honoraires. Ils sont susceptibles d’être discutés, et ce, même dans les grands réseaux. Cette négociation peut porter aussi bien sur le montant des honoraires ou sur l’élargissement de certaines missions. Afin d’augmenter les chances d’obtenir gain de cause, il vaut mieux que la discussion soit amorcée en amont par le conseil syndical et ne pas attaquer son syndic à l’occasion de l’assemblée générale annuelle par exemple.

De plus, il convient de ne pas oublier que la loi prévoit que seuls les travaux importants peuvent justifier le versement d’honoraires spécifiques au syndic. La loi précise aussi que leurs montants doivent être votés, lors de l’assemblée générale au cas par cas.

 

Immobilier : le 8ème, un arrondissement en bonne santé

Immobilier : le 8ème, un arrondissement en bonne santé

Dans l’ensemble, les agents immobiliers décrivent un marché en bonne forme dans le 8ème arrondissement. Malgré un marché légèrement calme en Février, les acheteurs sont présents.

Edouard Kyriazis, associé chez Laforêt Prestige 8ème se réjouit, « nous sommes heureux de constater qu’il y a beaucoup d’acquéreurs en ce moment ». En effet, le 8ème reste l’un des arrondissements rares à montrer un marché soutenu et ce, malgré la conjoncture actuelle.

Cependant, selon Alexis Visan, directeur d’ERA Monceau-Montaigne, le marché est « plus calme depuis février-mars ». Les acquéreurs, présents mais plus sélectifs, affectionnent plus particulièrement les biens d’exception. Seul problème, dans l’arrondissement, ces biens sont de plus en plus rares à trouver, précise M. Kyriazis.

Assurément, le 8ème arrondissement dispose d’une multitude de biens de prestige. Philippe Joffre, directeur de Barnes 8ème et 17ème précise « mais nous manquons de biens entre 1 et 1,2 million d’euros et de grands appartements de 110 à 180 m² ».

Concernant les prix, il s’agit du quatrième arrondissement le plus coûteux au m² de Paris, derrière le 6ème, le 7ème et le 4ème. En effet, au 4ème trimestre 2012, les coûts atteignaient 10 560€/m². D’après les notaires parisiens, ces prix étaient en très légère diminution par rapport au trimestre précédent.

Les acquéreurs peuvent se réjouir. M. Visan estime que « les vendeurs semblent prêts à baisser leurs prix ». Quant à M. Kyriazis, il conclut « les prix les plus élevés se trouvent vers l’avenue Montaigne, de 25 000 à 29 000€/m² ».

Immobilier de bureaux : Paris dépasse Hong Kong

Immobilier de bureaux : Paris dépasse Hong Kong

Et oui, dans l’immobilier de bureau, la Capitale est trois fois plus attractive que Hong Kong !

Selon une étude publiée par Henderson Global Investors, l’un des principaux gestionnaires d’actifs européens, cinq villes ont «  concentré le quart des investissements immobiliers tertiaires en 2012 » . Ces cinq villes sont : Londres, New York et Tokyo qui forment le Top 3, suivies de Paris à la quatrième place puis San Francisco à la cinquième.

Ainsi, d’après cette étude, « Paris se situe en 2012 juste derrière Tokyo avec un volume de transactions représentant trois fois celui de Hong Kong ».

Même si Londres est souvent préférée à la ville lumière pour l’immobilier tertiaire, Paris pourrait bénéficier d’un vent favorable : les investisseurs internationaux. Certes ces investisseurs ont choisi la capitale britannique pour leur tout premier investissement immobilier à l’étranger. Mais aujourd’hui, conclut l’étude, ils « pourraient se tourner vers Paris pour leur prochain investissement. Paris pouvant en effet leur offrir la diversification qu’ils recherchent ».

Immobilier américain et valeurs financières parisiennes

Immobilier américain et valeurs financières parisiennes

Aujourd’hui, les investisseurs ont besoin d’être rassuré sur plusieurs points avant de prendre à nouveau des risques. En effet, un certain nombre d’interrogations demeurent sur la situation de l’immobilier américain et les valeurs financières parisiennes.

Cependant, l’obtention de quelques réponses ne devrait pas tarder. Ainsi, en 2013 aux USA, une hausse des permis de construire à 920 000 et une baisse des mises en chantier à 925 000 sont attendues.

De plus, Aurel BGC prévoit un net recul des mises en chantier de logements. Cette diminution est essentiellement expliquée par des conditions météorologiques défavorables. Afin de juger de l’état de santé du marché immobilier, le bureau d’études considère que le profil des permis de construire sera nettement plus pertinent.

Concernant les valeurs financières parisiennes, le groupe Lafarge, après une publication supérieure aux attentes, gagne 7,3% à 50,1 euros. L’année dernière, Lafarge dégageait un bénéfice net en hausse de 70% à 772 millions d’euros.

Cependant, France Télécom, perd 1,8% à 7,5 euros, soit une diminution de 30,7% par rapport à 2012.

Résultat mitigé pour les antennes M6 et TF1. En effet, la première, M6 grimpe de 3,1% à 13,5 euros. Quant à TF1, au lendemain de la publication de ses résultats annuels en retrait, le groupe trébuche de 4,7% à neuf euros.

Comment bien acheter son premier bien immobilier ?

Comment bien acheter son premier bien immobilier ?

Une bonne nouvelle pour ceux qui souhaitent acquérir un premier bien immobilier ! Les prix de l’immobilier baissent et les taux de crédits n’ont jamais été aussi bas. C’est donc bien le moment d’acheter. Voici cinq pistes pour aider les futurs acquéreurs dans ce premier investissement.

Acheter un bien avec travaux

Viser des logements à rénover peut permettre une décote sur le prix d’achat. Le montant varie en fonction de l’importance des travaux. De nombreux futurs acquéreurs, occupants ou investisseurs, ciblent cette catégorie de bien. Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est préférable de faire venir un architecte qui évaluera le montant probable des travaux. Pour avoir une idée, le montant d’un rafraichissement, est en moyenne de 400€/ m² et 900€/m² pour une rénovation complète. Il faut faire attention au coût de revient (achat+travaux) pour ne pas dépasser le prix des biens en parfait état dans le même quartier.

Ne pas être trop exigeant quant à la surface souhaitée

Voilà une autre piste possible. Cette solution est d’autant plus simple lorsque l’achat se fait dans le neuf ou le récent. En effet, les promoteurs conçoivent des appartements plus compacts. Plus de pièces dans moins de mètres carrés.

Miser sur l’avenir

De nombreux quartiers évoluent, changent, se transforme et les biens prennent de la valeur. Dans un quartier en développement, le mètre carré sera moins cher que dans un quartier « branché ». À long terme, il faut miser sur la qualité de l’emplacement (proximité des transports, des commerces, des écoles et des loisirs) et ainsi la plus value réalisée lors de la re-vente sera importante.

Acheter déjà loué

Acquérir un bien déjà occupé par un locataire promet une décote d’environ 10%. A la fin du bail (souvent 3 ans), il est possible de délivrer un congé au locataire et ainsi de s’y installer. Certains types de baux, et notamment ceux régis par la loi de 48 restreignent les possibilités de donner congé au locataire. Il faut donc se renseigner avant de craquer sur un logement occupé.

À noter : Des sociétés se sont spécialisées dans la vente de biens occupés appartenant à des institutionnels, ne pas hésiter à les contacter.

Investir dans le locatif

Vouloir être propriétaire est le lot commun de nombreux français ! Mais ils sont peu nombreux à pouvoir acheter le 5 pièces de leur rêve pour y accueillir leurs 4 enfants.

La solution la plus efficace est d’investir dans des petites surfaces à mettre en location et qui, le jour de la re-vente, constitueront une bonne base de l’apport personnel indispensable. Néanmoins, pour que ce premier achat tienne ses promesses il est nécessaire de vérifier le dynamisme du marché locatif local.